Mietzahlung in Kenntnis eines Mangels und die Mietminderung

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Die Höhe einer Mietminderung gemäß § 536 BGB bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs im Zeitraum des Mietmangels und nicht nach der Höhe der Mieterhöhung nach einer erfolgten Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB) zuzüglich der entsprechenden anteiligen Betriebskostenvorauszahlung.

Maßgeblich ist jedoch, dass der Mieter nicht in Kenntnis der vorhandenen Mängel weiterhin eine hohe Miete leistet oder sogar die volle Miete zahlt. Nach Anzeige des Mangels muss sich der Mieter ausdrücklich vorbehalten, rückwirkend Minderungsansprüche geltend zu machen. Andernfalls verbietet sich eine rückwirkende Korrektur der geleisteten Zahlung.

Auch eine Mietminderung, die Jahre später rückwirkende geltend gemacht wird, ist ausgeschlossen.

Eine rückwirkende Mietminderung - sofern ein Vorbehalt des Mieters erklärt wurde - muss innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden.

Hierzu führte das Gericht aus:

Hat der Mieter aber noch zu viel Miete – bzw. sogar wie hier die volle Miete weiter – gezahlt, kann er den Mehrbetrag in der Regel nicht mehr von dem Vermieter zurückfordern, da er mit seiner verminderten Zahlung dem Mangel regelmäßig Rechnung trägt. Will der Mieter einen entsprechenden Minderungsbetrag nachholen, muss er sich die Durchsetzung dieses Begehrens zumindest vorbehalten.

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