Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter

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Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d.h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann.

Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546a BGB).

Hierzu führte das Gericht aus:

Räumt der Mieter nach einer Kündigung die Wohnung nicht, muss der Vermieter nach allgemeinen Regeln zwar der Fortsetzung des Mietverhältnisses wirksam widersprechen (§ 545 BGB), jedoch kann der Vermieter die Wirkung des § 545 BGB schon im Mietvertrag – so wie hier unstreitig geschehen – ausschließen, sodass der Vermieter anschließend gemäß § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB statt der vereinbarten Miete auch die ortsübliche Marktmiete begehren kann.

Ein Vermieter erhält gegen seine Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses gemäß § 546a BGB grundsätzlich nämlich bereits dann, wenn das zwischen den Parteien wirksam geschlossene Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist und dem Vermieter die Mietsache von den Mietern zudem vorenthalten wird, indem die Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgeben. Die Mietsache wird dem Vermieter im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB somit nach Beendigung des Mietverhältnisses dann vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

Die Vorschrift des § 546a BGB setzt insofern zwar keine aktiv auf Besitzentziehung gerichtete Handlung der Mieter voraus; nach ständiger herrschender Rechtsprechung wird eine Wohnung insofern aber im Sinne von § 546a BGB (= § 570 BGB a.F.) nur dann durch die bisherigen Mieter „vorenthalten“, wenn die Mieter die Wohnung nicht zurückgeben und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.