Der Kündigungsgrund
Zahlungsverzug nach
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, sodass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offen gebliebene Miete im Sinne des
§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB keine Rolle.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger nimmt die Beklagten unter anderem auf Räumung und Herausgabe der mit Vertrag vom 2. Mai 2017 gemieteten Vierzimmerwohnung in Anspruch.
Das Amtsgericht hat durch Versäumnisteilurteil festgestellt, dass die auf Ausgleich restlicher Mietrückstände gerichtete Zahlungsklage über 1.056,96 € nebst Zinsen in der Hauptsache erledigt sei; es hat ferner die
Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durch das angefochtene Schlussurteil mit der Begründung zurückgewiesen, der durch das verfassungswidrige Berliner MietenWoG entstandene Zahlungsverzug der Beklagten habe weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Mit der am 4. Oktober 2021 eingelegten und am 29. November 2021 begründeten Berufung verfolgt der Kläger die Räumungsklage weiter.
Er trägt vor, bei einer auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB gestützten fristlosen
Mietvertragskündigung komme es nicht allein auf die in den beiden aufeinander folgenden Terminen neu entstandenen Rückstandsbeträge an, sondern darauf, ob der Mieter in beiden aufeinander folgenden Terminen insgesamt jeweils mit Mietbeträgen in Höhe eines erheblichen Teils der Miete in Verzug sei, unabhängig davon, wie lange der Mieter die einzelnen Teilbeträge schon schuldig geblieben sei. Nachdem die Beklagten seit Dezember 2020 die laufende Miete für jeden einzelnen Monat unterzahlten, habe der Gesamtrückstand im März 2021 knapp unter einer Monatsmiete und im April 2021 knapp darüber gelegen. Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB sei damit erfüllt, da die Beklagten in beiden aufeinander folgenden Monaten jeweils mit einem erheblichen Teil der Miete und im April 2021 mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gewesen seien. Der einmal entstandene Kündigungsgrund sei auch nicht dadurch wieder entfallen, dass die Beklagten bis zum Zeitpunkt der Kündigung im Juni 2021 knapp die Hälfte des Gesamtrückstandes ausgeglichen hatten. Hilfsweise greife jedenfalls die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge dafür bereits ein Rückstand von weniger als einer Monatsmiete. Das gelte nur dann nicht, wenn der Verzug von weniger als einer Monatsmiete insgesamt weniger als einen Monat lang andauere. Vorliegend seien die Beklagten aber durchgehend von Februar 2021 bis Mai 2021, also für die Dauer von mehr als drei Monaten, mit mindestens 73 % einer Monatsmiete in Verzug gewesen; über den gesamten April 2021 hinweg bis zum Teilausgleich am 3. Mai 2021 habe der Rückstand sogar mehr als eine Monatsmiete ausgemacht. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts habe nach den Kriterien der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine ausreichend erhebliche Pflichtverletzung also in mindestens drei Monaten vorgelegen.
Der Kläger beantragt, die Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen inne gehaltenen Wohnräume … in … Berlin mit einer
Wohnfläche von ca. 120 m² zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen das angefochtene Urteil.
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