Vermieter stehen vor der Verantwortung, die Mietwohnung in einem angemessenen Zustand zu halten und auftretende
Mängel zeitnah zu beheben, wenn es sich nicht um Bagatellschäden handelt.
Doch was passiert, wenn der Mieter die Behebung oder
Besichtigung von Wohnungsmängeln verweigert?
Das Hausrecht liegt beim Mieter
Der Mieter hat für die gemietete Wohnung das
Hausrecht - auch gegenüber dem Vermieter und von diesem beauftragten Handwerkern. Dies bedeutet zunächst, dass der Mieter deshalb durchaus in der Lage ist, die Beseitigung oder Besichtigung von Mängeln innerhalb der Mietwohnung im Grundsatz zu verweigern.
Sofern nicht Gefahr im Verzug ist, kann sich der Vermieter nicht darüber hinwegsetzen. Ein Verstoß seitens des Vermieters könnte den Mieter sogar zur
fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Vermieter hat Besichtigungs- und Beseitigungsrecht
Der Vermieter ist seinerseits dazu berechtigt, bei einer vom Mieter gemachten Mängelanzeige, die Schäden persönlich zu besichtigen, damit er eine Entscheidung über die Art der Mangelbeseitigung treffen kann (LG Berlin, 15.10.2013 - Az:
63 S 626/12).
Verweigert der Mieter dem Vermieter dieses Recht, so kann dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten (AG Berlin-Pankow/Weißensee, 08.12.2016 - Az:
3 C 190/16).
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Beseitigung von Mängeln bzw. deren Besichtigung ganz regelmäßig einen Zugang zur Wohnung voraussetzt.
Da der Vermieter also ein berechtigtes Interesse hat, wenn es um die Besichtigung oder Beseitigung eines Wohnungsmangels geht, darf der Mieter dieses Unterfangen nicht grundlos zu vereiteln. Insoweit unterliegt der Mieter einer Duldungs- und Mitwirkungspflicht.
Es muss hierbei aber auch auf die berechtigten Interessen des Mieters Rücksicht genommen werden.
Der Vermieter kann deshalb nur
nach Anmeldung sowie nur an Wochentagen und während angemessener Zeiten hiervon Gebrauch machen. Lediglich dann, wenn bei dem fraglichen Mangel eine Schadenserhöhung droht, wenn weiter abgewartet werden würde (z.B. Rohrbruch), so ist zur Gefahrenabwehr Zutritt auch ohne Termin zu gewähren.
Mietminderungsrecht entfällt regelmäßig
Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren
Minderung nicht mehr berechtigt (BGH, 10.04.2019 - Az:
VIII ZR 12/18).
Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter zunächst eine provisorische Behebung der Mängel anbietet, ein elementarer Bestandteil der Wohnung betroffen ist und der Mieter diese Maßnahme dennoch ablehnt (AG Berlin-Charlottenburg, 04.12.2018 - Az:
224 C 297/18).
Von dieser Faustregel gibt es eine Ausnahme: Sofern der Mieter abwesend und die Maßnahme nicht dringend ist, verliert der Mieter für diesen Zeitraum das Minderungsrecht nicht. Der Mieter darf in diesem Fall darauf bestehen, dass er die Arbeiten beaufsichtigt und bis zur Rückkehr gewartet wird.
Schadensersatzansprüche des Vermieters
Der Vermieter kann Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen, wenn der Mieter die Mangelbehebung verweigert und dies zu einer Verschlimmerung des Schadens führt. Dies umfasst dann die Kosten für die Reparatur oder Instandsetzung.
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