Falsche Wohnfläche und nun?

Die Wohnfläche spielt im Mietrecht eine wichtige Rolle, sie wirkt sich auf die Nebenkosten aber auch auf die Miethöhe aus. Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung. Dort wird geregelt, welche Flächen ganz bzw. teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden. Zwar kann die Wohnflächenverordnung direkt nur auf Wohnflächen in gefördertem und preisgebundenem Wohnraum angewendet werden, sie wird aber regelmäßig auch als Anhaltspunkt für die Bewertung von anderem Wohnraum angesehen.

Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist es zulässig, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Wohnflächenverordnung nicht zur Anwendung kommen (BGH, 22.02.2006 - Az: VIII ZR 219/04; BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09) oder beispielsweise die für den Vermieter günstigere DIN-Norm 277 angewendet werden soll.

Für den Fall, dass keine Angabe zur Berechnungsgrundlage der Wohnfläche im Mietvertrag aufgenommen wurde, gilt automatisch die Wohnflächenverordnung (BGH, 22.04.2009 - Az: VIII ZR 86/08; BGH, 08.07.2009 - Az: VIII ZR 205/08).

Die Berechnung ist aber nicht immer ganz einfach und nicht nur privaten Vermietern unterlaufen bei Balkonen und Dachschrägen auch ohne Absicht schnell Fehler, die in der Summe durchaus erheblich sein können.

Hier gilt die Regel: Kommt es zu einer Abweichung von mehr als 10% (BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09), so liegt i.d.R. ein Mangel vor.

Da sowohl zu geringe als auch eine zu hohe mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche zu Konsequenzen für Mieter bzw. Vermieter führen kann, ist es sinnvoll, eine Wohnung im Zweifel professionell vermessen zu lassen. Übrigens: auch als Mieter kann man die Vermessung der Wohnung veranlassen.

Wohnfläche kleiner als vereinbart - Minderung ab 10% Abweichung

Stellt sich bei Nachmessung der Wohnungsgröße heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, so kann die Miete in jedem Fall dann gemindert werden, wenn vertraglich ausdrücklich ein bestimmter Mietzins pro Quadratmeter vereinbart ist. Denn diese ist dann seitens des Vermieters auch geschuldet.

Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, kommt eine Minderung der Miete nach der wohl überwiegenden Rechtsprechung dann in Betracht, wenn die angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnungsgröße um mehr als 10% abweicht (BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09; BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 295/03; BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 44/03).

Dies gilt auch dann, wenn eine Einschränkung mit dem Zusatz „ca.“ vorgenommen wurde (BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09).

Diese Minderung kann dann sowohl für die Zukunft als auch für die Vergangenheit erfolgen, denn eine solche Abweichung stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar. Die Verjährungsfrist für Mietminderungen beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter von der Abweichung der Wohnfläche erfahren hat. Beliebig weit in die Vergangenheit kann die Minderung also nicht vorgenommen werden.

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