Unter dem Begriff Mietnomaden werden Mieter verstanden, die von Wohnung zu Wohnung ziehen und beim jeweiligen Vermieter
Mietschulden sowie häufig auch verwohnte oder beschädigte Wohnungen hinterlassen - i.d.R. ohne neue Anschrift. Vermietern stehen einige Möglichkeiten offen, das Risiko wenn auch nicht gänzlich auszuschließen, so doch erheblich zu reduzieren.
Prävention: Worauf vor Vertragsschluss zu achten ist
Hier ist in jedem Fall vor Vertragsschluss anzusetzen. Als erster Schritt empfiehlt sich regelmäßig eine Bonitätsprüfung über Auskunfteien, beispielsweise der Schufa.
Eigenauskünfte des Mieters sollte ein Vermieter idealerweise verifizieren, um sicherzustellen, dass diese nicht gefälscht sind. Eine Auskunft beim vorherigen Vermieter kann ebenfalls sehr aufschlussreich sein. So lässt sich das Risiko eingrenzen, dass bereits ein Titel gegen den Mieter vorliegt oder dieser eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. Bei diesem Personenkreis handelt es sich zwar nicht ausschließlich um Mietnomaden, dennoch lässt sich so ein realistisches Bild von der Zahlungsfähigkeit bzw. -willigkeit des Mieters erstellen.
Die Deutsche Mieterdatenbank ist eine weitere mögliche Informationsquelle, bei der jedoch auch subjektive Eindrücke von Vermietern in die Auskunft einfließen. Nur weil ein Mieter seine Rechte geltend gemacht hat, handelt es sich natürlich nicht um einen Mietnomaden. Bestehen jedoch Haftbefehle oder erfolglose Vollstreckungsbescheide, sollte ein besonnener Vermieter einen Vertragsschluss zumindest noch einmal genau überdenken bzw. gleich nach einem alternativen Mieter Ausschau halten.
Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, eine Mindestbonität des Mieters als Grundvoraussetzung für den Vertragsschluss zu fordern. Dies dürfte aber nur bei höherpreisigen Wohnungen sinnvoll sein, da bei einfachen Wohnungen das Klientel durch eine solche Anforderung ggf. gänzlich ausgeschlossen würde und die Wohnung somit unvermietbar wäre. Darüber hinaus dürfte auch solvente Mieter eine Bonitätsanfrage nicht gerade begeistern, sondern eher abschrecken.
Mieterselbstauskunft und ihre rechtlichen Folgen
Eine Mieterselbstauskunft hat den Vorteil, dass bei falschen Angaben des Mieters über sein derzeitiges Einkommen, etwaige Mietschulden oder das Bestehen einer eidesstattlichen Versicherung der
Mietvertrag angefochten werden kann. Dies gibt dem Vermieter eine einfache Möglichkeit, aus einem Mietverhältnis mit Mietnomaden herauszukommen. Diese nutzen die Gesetze teilweise sehr geschickt aus, mindern aufgrund angeblicher
Mängel, reizen den
Mietrückstand soweit aus, dass gerade noch keine
Kündigung erfolgen kann, und verursachen dem Vermieter so erhebliche Schwierigkeiten. Bei einer Anfechtung kommt es auf ggf. bestehende Mängel nicht mehr an, sodass der Vermieter wesentlich besser agieren kann.
Die Konsequenzen falscher Angaben in der Selbstauskunft gehen jedoch über die bloße Anfechtung hinaus. Hat die Mieterin den Vermieter bei der Anbahnung des Mietvertrags über ihre Vermögensverhältnisse getäuscht, hat sie eine vorvertragliche Pflicht verletzt. In diesem Fall steht dem Vermieter ein Anspruch auf Erstattung der für die Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB zu. Kommt die Mieterin ihrer Räumungsverpflichtung nach Ausspruch der Anfechtung und
fristlosen Kündigung nicht fristgerecht nach, hat sie dem Vermieter auch die Kosten der
Räumungsklage sowie sonstige veranlasste Rechtsanwalts- und Gerichtskosten zu erstatten. Darüber hinaus hat die Mieterin für schuldhaft verursachte Schäden an der Mietsache einzustehen, und der Vermieter kann Mietausfallschaden geltend machen, wenn die Räume nach dem Auszug nicht sofort weitervermietet werden können (vgl. AG Köln, 07.06.2017 - Az:
214 C 219/16).
Für den Fall, dass es zu einer Anfechtung kommen sollte und der Mieter vermögenslos ist, sollten Zahlungsklage und Räumungsklage getrennt werden bzw. eine getrennte Vollstreckung erfolgen, damit die Räumungsklage schneller bearbeitet werden kann. Besteht kein Vermögen, dürfte eine Zahlungsklage ohnehin ins Leere laufen und dem Mieter nur Zeit verschaffen.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Bei ausbleibenden Mietzahlungen steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung nach
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Rückstand geraten ist oder der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten übersteigt. Vorsorglich sollte stets auch eine ordentliche (fristgemäße) Kündigung gemäß
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen werden.
Eine fristlose Kündigung kann nämlich durch nachträgliche Zahlung des Rückstands unwirksam werden. Zahlt der Mieter oder ein Dritter - etwa das Sozialamt - den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, wird die fristlose Kündigung nach
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Auf die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung hat eine solche Nachzahlung hingegen nicht zwingend dieselbe Wirkung: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung beendet sein kann, wenn die Pflichtverletzung des Mieters schuldhaft war (vgl. BGH, 16.02.2005 - Az:
VIII ZR 6/04). Zwar kann sich der Mieter bei der ordentlichen Kündigung auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen, und auch eine nachträgliche Zahlung kann sein Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen. Entscheidend ist letztlich, ob der aufgelaufene Zahlungsrückstand als schuldhaft einzuordnen ist. Gerade deshalb ist das gleichzeitige Aussprechen beider Kündigungsformen für Vermieter in der Praxis von erheblicher Bedeutung.
Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind zudem die Begründungsanforderungen nach § 569 Abs. 4 BGB zu beachten. Dem Mieter muss anhand der Begründung erkennbar sein, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, damit der Mieter die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen kann. Bei einfachen Fallgestaltungen genügt die Angabe des Zahlungsverzugs als Kündigungsgrund sowie die Bezifferung des Gesamtrückstands. Stützt der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände, ist eine monatsbezogene Aufstellung der Einzelbeträge ausreichend; eine darüber hinausgehende Begründung ist nicht erforderlich (vgl. BGH, 12.05.2010 - Az:
VIII ZR 96/09).
Räumungsklage und Berliner Räumung
Ist ein Vermieter einem Mietnomaden auf den Leim gegangen, kann er die Räumungsklage einreichen. Der Gesetzgeber hat die notwendigen Schritte vereinfacht, um Mietnomaden das Leben schwerer zu machen: Räumungssachen sind von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten, Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
Ein beliebter Trick bei der Räumung von Mietnomaden ist das plötzliche Auftauchen bislang unbekannter
Untermieter. Die Wohnung kann dann nicht geräumt werden, da das Räumungsurteil nur gegen die benannten Personen wirkt. Auch hier kann der Vermieter schnell reagieren: Im einstweiligen Verfügungsverfahren lässt sich ein weiterer Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter erwirken.
Die Vollstreckung von Räumungsurteilen wurde ebenfalls vereinfacht, insbesondere durch die Möglichkeit der sog. „Berliner Räumung“. Der Gerichtsvollzieher kann die Wohnung nach erlassenem Räumungsurteil ohne gleichzeitige Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände räumen und den Vermieter lediglich durch Austausch der Schlösser in Besitz der Mietsache setzen, während der Vermieter an den zurückgelassenen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht ausübt. Dies spart dem Vermieter nicht unerhebliche (Vorschuss-)Kosten. Es genügt, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
Sicherheitsleistung im laufenden Verfahren: § 283a ZPO
Zudem kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht dazu verpflichtet werden, für das während des Gerichtsverfahrens auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit - z.B. durch Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld - zu leisten. Befolgt der Mieter die Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken.
Die Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) vom 11. März 2013 eingeführt und ist am 1. Mai 2013 in Kraft getreten. Ihr Zweck besteht darin, endgültige Forderungsausfälle bei langdauernden Hauptsacheverfahren zu verhindern und dem Mieter den Anreiz zu nehmen, den Prozess zur Zahlungsverzögerung zu missbrauchen. Obwohl die Regelung auch die Bekämpfung des Mietnomadentums im Blick hatte, ist § 283a ZPO nicht auf den betrügerisch handelnden Mieter beschränkt.
Die Anordnung setzt allerdings das Vorliegen konkreter Voraussetzungen voraus: Es muss eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden sein; gesichert werden können ausschließlich Geldforderungen, die nach Eintritt der Rechtshängigkeit fällig geworden sind. Darüber hinaus muss die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg haben. Die in der Praxis anspruchsvollste Voraussetzung bildet die Interessenabwägung nach § 283a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO: Die Anordnung muss zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt sein. Besondere Nachteile können sich etwa dann ergeben, wenn der Vermieter die Mieteinnahmen zur Tilgung eines Darlehens, zur Bestreitung des Lebensunterhalts oder zur Altersvorsorge benötigt. Das allgemeine Prozessrisiko eines Forderungsausfalls genügt hingegen nicht. Auch die bloße Zahlungsunwilligkeit des Mieters - also das Einbehalten der Miete, um gegenüber dem Vermieter Verhandlungsdruck hinsichtlich streitiger Mängel aufzubauen, ohne dass eine Verschlechterung der Vermögenslage eingetreten ist - begründet keine besondere Nachteilssituation im Sinne der Vorschrift (vgl. OLG Celle, 17.09.2013 - Az:
2 W 205/13).
Übergabeprotokoll, Kaution und Versicherungsschutz
Wichtig ist ein detailliertes
Übergabeprotokoll, um den Zustand der Wohnung bei Übergabe genau festzuhalten. Ebenfalls sollte an die
Mietkaution gedacht werden, deren Eingang sorgfältig zu überprüfen ist.
Wenn ein Vermieter trotz aller Vorsichtsmaßnahmen unsicher ist, gibt es zwei Möglichkeiten der (teilweisen) Absicherung: eine Rechtsschutzversicherung oder eine Mietnomadenversicherung. Bei letzterer ist aufgrund der teils erheblichen Gebühren eine Kosten-Nutzen-Abschätzung unerlässlich. Eine solche Versicherung bietet in der Regel bis zu neun Monate Mietgarantie und übernimmt die Gerichts- und Räumungskosten - was sie in bestimmten Konstellationen dennoch sinnvoll macht.
Dabei ist zu beachten, dass Mietnomadenversicherungen ihren Leistungsumfang häufig an das Vorliegen eines Mietausfallschadens knüpfen. Sachschäden, die durch mutwillige Beschädigung oder Verwahrlosung entstanden sind, werden nach typischen Versicherungsbedingungen nur dann ersetzt, wenn zugleich ein versicherter Mietausfall eingetreten ist. Scheidet ein solcher Mietausfall aus - etwa weil der Mieter nach der Kündigung fristgerecht ausgezogen ist -, besteht nach diesen Bedingungen auch kein Anspruch auf Entschädigung für entstandene Sachschäden. Eine solche Einschränkung ist nach der Rechtsprechung wirksam und stellt keine überraschende Klausel im Sinne des § 305c BGB dar (vgl. OLG München, 04.02.2022 - Az:
14 U 9475/21). Eine sorgfältige Lektüre der Versicherungsbedingungen vor Vertragsschluss ist daher in jedem Fall angezeigt.
