Einbauten in der Mietwohnung: Wer beim Auszug für den Rückbau zahlen muss

Bei Ende eines Mietverhältnisses kommt es zwischen den Vertragspartnern oftmals zum Streit um die Frage, in welchem Zustand die Räumlichkeiten zu übergeben sind. Während die Räumung von Möbeln meist selbstverständlich ist, herrscht bei festen Einbauten oft Unklarheit. Ob die Einbauküche, Laminatboden oder andere Einbauten – Mieter investieren oft hohe Summen in die Individualisierung ihrer Wohnung. Daher kommt es durchaus zu Unverständnis, wenn der Vermieter die Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand fordert.

Rückgabepflicht des Mieters umfasst die vollständige Räumung

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Diese Rückgabepflicht umfasst grundsätzlich die vollständige Räumung des Objekts. Das bedeutet, dass die Mietsache – abgesehen von der normalen Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch – in dem Zustand zurückgegeben werden muss, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand.

Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen, die während der Mietzeit vorgenommen wurden, sind daher vom Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Einbauten ursprünglich zugestimmt hat. Eine erteilte Erlaubnis zur baulichen Veränderung beinhaltet im Zweifel nicht den Verzicht auf den Rückbau bei Mietende. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung so zurückzuerhalten, wie er sie überlassen hat, um bei der Weitervermietung nicht durch die speziellen Wünsche des Vormieters eingeschränkt zu sein (vgl. LG Bochum, 22.02.2019 - Az: 10 S 26/18).

Eigentumsverhältnisse bei Einbauten

Häufig entsteht die Fehlvorstellung, dass Einbauten, die fest mit dem Gebäude verbunden wurden, automatisch im Objekt verbleiben dürfen, da sie in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Tatsächlich regelt das Sachenrecht, dass Sachen, die wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes werden, in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Dies betrifft etwa fest verklebte Teppichböden oder sanitäre Anlagen.

Für das Mietrecht ist diese Eigentumslage jedoch oft zweitrangig. Die mietrechtliche Verpflichtung zur Beseitigung besteht unabhängig davon, wer rechtlicher Eigentümer der Sache geworden ist. Auch wenn der Vermieter Eigentümer geworden ist, kann er vom Mieter verlangen, den ursprünglichen Zustand durch Ausbau wiederherzustellen. Eine Ausnahme bilden sogenannte Scheinbestandteile, die nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt wurden und somit ohnehin im Eigentum des Mieters verbleiben (vgl. OLG Brandenburg, 07.09.2021 - Az: 3 U 105/20).

Wegnahmerecht des Mieters hinsichtlich von Einbauten

Umgekehrt räumt das Gesetz dem Mieter ein sogenanntes Wegnahmerecht ein. Er ist berechtigt, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, bei Auszug wegzunehmen. Dieses Recht besteht sogar dann, wenn die Sache durch die Verbindung zum wesentlichen Bestandteil der Wohnung geworden ist.

Allerdings kann der Vermieter diese Wegnahme verhindern, indem er eine angemessene Entschädigung zahlt. Gemäß den gesetzlichen Regelungen kann der Vermieter die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung des Zeitwertes abwenden (vgl. OLG Frankfurt, 15.02.2001 - Az: 1 U 190/99). Der Mieter muss sich hierauf einlassen, es sei denn, er hat ein berechtigtes Interesse daran, die Einrichtung dennoch mitzunehmen – etwa weil er sie in der neuen Wohnung passgenau weiterverwenden kann.

Wichtig für Mieter: Das Wegnahmerecht verjährt bereits sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Wann besteht ausnahmsweise keine Rückbaupflicht des Mieters?

Trotz des Grundsatzes der Wiederherstellung des Ursprungszustands gibt es Situationen, in denen eine Rückbaupflicht des Mieters entfällt:

Notwendige Einrichtungen: Wenn eine Einrichtung erst dazu führt, dass die Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wird, entfällt die Rückbaupflicht. Wäre die Wohnung ohne den Einbau mangelhaft gewesen, hätte der Vermieter die Maßnahme ohnehin selbst durchführen müssen.

Dauerhafter Nutzen und erhebliche Kosten: In Einzelfällen kann ein Rückbauverlangen treuwidrig sein. Dies wird insbesondere bei rechtmäßigen, auf Dauer angelegten Baumaßnahmen diskutiert, die den Wohnwert objektiv steigern und deren Entfernung unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde, während die Mietsache dadurch in einen schlechteren Zustand versetzt würde (vgl. LG Bochum, 22.02.2019 - Az: 10 S 26/18).

Ausdrückliche Vereinbarung: Der sicherste Weg für beide Parteien ist eine schriftliche Vereinbarung, in der der Vermieter ausdrücklich auf den Rückbau verzichtet oder die Übernahme der Einbauten regelt.

Was ist bei eigenmächtigen Umbauten des Mieters zu beachten?

Wer als Mieter ohne jegliche Abstimmung mit dem Vermieter in die Bausubstanz eingreift, geht ein erhebliches Risiko ein. Das Abreißen von Wänden, der eigenmächtige Ausbau des Dachbodens etc. stellen schwerwiegende Pflichtverletzungen dar. Der Vermieter kann in solchen Fällen bereits während des laufenden Mietverhältnisses die sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Handelt es sich um massive Eingriffe in die Substanz, ist unter Umständen sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt. Bei weniger gravierenden Veränderungen, wie dem Anbringen von Katzennetzen oder Sichtschutz, kommt hingegen meist nur ein Anspruch auf Beseitigung in Betracht. Hat der Vermieter solche Änderungen über Jahre hinweg geduldet, kann er den Rückbau zwar oft nicht mehr sofort, aber dennoch spätestens zum Ende der Mietzeit fordern.

Duldung durch den Vermieter und Übernahme durch den Nachmieter

Ein häufiges Streitthema ist die „stillschweigende“ Übernahme durch Nachmieter. Oft hoffen scheidende Mieter, ihre Einbauten gegen eine Ablöse an den Nachfolger weitergeben zu können und so der Rückbaupflicht zu entgehen. Doch Vorsicht: Eine solche Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter bindet den Vermieter nicht automatisch.

Verlangt der Vermieter trotz Einigung der Mieter den Rückbau, muss der Altmieter diesem nachkommen. Nur wenn der Vermieter in die Vereinbarung einbezogen wird und zustimmt, geht die Rückbauverpflichtung wirksam auf den Nachmieter über.

Interessant ist hierbei eine Entscheidung des Landgerichts Berlin: Wenn der Vermieter die Einbauten des scheidenden Mieters (wie Laminat oder Einbauschränke) unbeanstandet im Objekt belässt und die Wohnung mitsamt dieser „Extras“ an einen Nachmieter übergibt, kann er später keine fiktiven Rückbaukosten als Schadensersatz gegen den Altmieter geltend machen (vgl. LG Berlin, 21.06.2021 - Az: 64 S 219/20). Werden die Einbauten vom Nachmieter als wohnwerterhöhend genutzt, fehlt es dem Vermieter an einem realen Vermögensschaden für eine fiktive Abrechnung (vgl. BGH, 05.03.2014 - Az: VIII ZR 205/13).

Besonderheiten bei Altverträgen aus der DDR

In den neuen Bundesländern sind bei sehr alten Mietverhältnissen noch Besonderheiten zu beachten, wenn bauliche Veränderungen vor dem 03.10.1990 vorgenommen wurden. In diesen Fällen greifen unter Umständen die Regelungen des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB-DDR).

Nach § 112 Abs. 2 ZGB-DDR besteht keine Rückbaupflicht, wenn die Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im „gesellschaftlichen Interesse“ lag. Hierunter fielen oft der Einbau von Bädern oder Etagenheizungen (vgl. OLG Thüringen, 07.07.1998 - Az: 8 U 258/98). Reine Luxusmodernisierungen oder Maßnahmen, die nur individuellen Bedürfnissen dienten (wie etwa Deckenplatten), fallen hingegen nicht unter diesen Schutz und müssen nach heutigem Recht bewertet werden (vgl. AG Zwickau, 24.03.1999 - Az: 2 C 3496/98).

Wie lässt sich Ärger vermeiden?

Die Kosten für den Rückbau und die Entsorgung von Einbauten können erheblich sein. Mieter sollten daher bereits bei der Planung von Investitionen schriftliche Vereinbarungen mit dem Vermieter treffen. Eine einfache Zustimmung zur Baumaßnahme reicht oft nicht aus, um die Beseitigungspflicht bei Auszug abzubedingen.

Sinnvoll ist ein gemeinsames Übergabeprotokoll oder eine Vorabnahme, in der klar definiert wird, welche Einbauten verbleiben dürfen und für welche ein Rückbau erforderlich ist. Versäumt der Mieter den geschuldeten Rückbau trotz Fristsetzung, darf der Vermieter eine Fachfirma beauftragen und die Kosten mit der Mietkaution verrechnen. Zudem drohen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, wenn die Wohnung aufgrund der verbliebenen Einbauten nicht rechtzeitig weitervermietet werden kann.