Vermieter können nach Eintritt der Abrechnungsreife weder rückständige Nebenkostenvorauszahlungen noch solche im Rahmen des Mietausfallschadens geltend machen, wenn sie keine ordnungsgemäße
Betriebskostenabrechnung vorlegen. Stattdessen können sie nur den aus einer Abrechnung resultierenden Saldo fordern - auch bei berechtigter
fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nach
§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB setzt voraus, dass der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug ist. Liegt ein solcher Verzug vor, ist die Kündigung wirksam und der Vermieter kann die rückständige Nettomiete zuzüglich der vereinbarten Umsatzsteuer für die betroffenen Monate verlangen. Bei einem wirksam gekündigten Mietverhältnis endet die Zahlungspflicht des Mieters grundsätzlich mit dem Kündigungstermin, wobei die bis dahin aufgelaufenen Schulden vollumfänglich zu begleichen sind.
Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter nicht mehr die Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen. Abrechnungsreife tritt mit Ablauf der vertraglich vereinbarten oder gesetzlich vorgesehenen Abrechnungsfrist ein. Ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter vom Mieter nur noch die Zahlung eines sich aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung ergebenden Saldos fordern (vgl. BGH, 01.02.2012 - Az: VIII ZR 307/10; BGH, 21.09.2011 - Az:
VIII ZR 97/11). Dies bedeutet konkret: Legt der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung vor, kann er weder rückständige Vorauszahlungen aus der Zeit des bestehenden Mietverhältnisses noch solche im Rahmen des Mietausfallschadens geltend machen. Der bloße Hinweis auf eine angeblich erstellte Abrechnung genügt nicht - die Abrechnung muss dem Mieter tatsächlich erteilt worden sein. Ohne Abrechnung besteht kein durchsetzbarer Anspruch mehr auf die Vorauszahlungen, selbst wenn diese vertraglich vereinbart waren.
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