Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung gemäß
§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen. Erfolgt die Mitteilung
fristgerecht, entfaltet die Abrechnung Fälligkeit für etwaige Nachforderungen. Der Zugang kann durch Einwurf in den Briefkasten des Mieters bewirkt werden. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung.
Vorliegend konnte der fristgerechte Zugang der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 durch Zeugenaussage nachgewiesen werden. Die Zeugin, die als Tochter der Vermieterin tätig war, gab an, die Abrechnung am 31.12.2021 persönlich in den Briefkasten der Mieterin eingeworfen zu haben. Die persönliche Nähe zur Partei führte nicht zu einer Minderung der Glaubwürdigkeit, da keine konkreten Anhaltspunkte für eine interessengeleitete Falschaussage ersichtlich waren. Nach den Grundsätzen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ist eine solche Zeugenaussage verwertbar, wenn sie inhaltlich schlüssig und nachvollziehbar ist.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der Mieter mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen, wenn er diese nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung geltend macht. Diese Ausschlussfrist dient der Rechtssicherheit und soll eine zügige Klärung der Abrechnungsverhältnisse ermöglichen. Einwendungen, die nach Ablauf dieser Frist erhoben werden, können nur dann berücksichtigt werden, wenn der Mieter die Versäumung nicht zu vertreten hat oder wenn die Berufung des Vermieters auf die Ausschlussfrist gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstößt.
Eine spätere Geltendmachung von Einwendungen ist nicht zulässig, wenn der Mieter die rechtzeitige Erhebung zu vertreten hat. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter es unterlässt, die für eine substantiierte Einwendung erforderliche
Belegeinsicht innerhalb der Frist wahrzunehmen, obwohl ihm diese Möglichkeit vom Vermieter angeboten wurde.
Der Mieter hat gemäß § 259 BGB analog einen Anspruch auf Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung, um die Richtigkeit der Abrechnung überprüfen zu können. Dieses Einsichtsrecht ist grundsätzlich in den Räumen des Vermieters auszuüben. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien der Belege besteht nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Einsichtnahme vor Ort unzumutbar machen.
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen solcher besonderen Umstände. Sofern der Mieter lediglich vorträgt, keine „Zeit und Muße“ für eine Belegeinsicht vor Ort gefunden zu haben, reicht dies nicht aus, um die unterlassene Einsichtnahme als vom Vermieter zu vertreten darzustellen. Vielmehr liegt in einem solchen Fall das Versäumnis der rechtzeitigen Belegeinsicht in der Sphäre des Mieters, mit der Folge, dass nachträglich erhobene Einwendungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht mehr berücksichtigt werden können.
