Eine
fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann nicht mehr durch bloße Teilzahlungen oder eine nachträgliche Reduzierung des Rückstandes abgewendet werden - erforderlich ist der vollständige Ausgleich des Zahlungsverzugs vor Zugang der Kündigung.
Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 BGB sowie das Mahnungserfordernis nach § 543 Abs. 3 BGB können durch vertragliche Vereinbarung modifiziert werden. Sehen Vertragsparteien in einem Pacht- oder Mietvertrag neben den gesetzlichen Kündigungsgründen ausdrücklich vor, dass die gesetzlichen Vorschriften unberührt bleiben, stehen beide Kündigungstatbestände selbstständig nebeneinander. Eine vertragliche Erweiterung des Kündigungsrechts - etwa auf den Verzug mit Betriebskostennachzahlungen oder der Kautionszahlung - begründet dabei einen eigenständigen, vom gesetzlichen Tatbestand getrennten Kündigungsgrund, der zusätzliche formelle Voraussetzungen wie eine vorherige Mahnung mit Fristsetzung erfordern kann.
Die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann nicht auf den Verzug mit Betriebskostennachzahlungen aus Abrechnungen oder der Zahlung der Kaution gestützt werden (vgl. LG Köln, 11.02.1994 - Az: 6 S 211/93; OLG Koblenz, 26.07.1984 - Az: 4 W-RE 386/84). Derartige Rückstände können jedoch Gegenstand einer vertraglich vereinbarten Kündigungsregelung sein, die dann ihrerseits - gesondert von § 543 Abs. 2 BGB - die dort bestimmten weiteren Voraussetzungen, insbesondere eine Abmahnung, verlangt.
In die Berechnung des der Kündigung zugrunde gelegten Zahlungsrückstandes werden nicht nur rückständige Nettomieten einbezogen, sondern auch Betriebskostenvorauszahlungen sowie die geschuldete Umsatzsteuer (vgl. BGH, 23.07.2008 - Az:
XII ZR 134/06; BGH, 10.10.2001 - Az: XII ZR 307/98). Dabei ist unerheblich, ob für einen Teil der ausstehenden Vorauszahlungen zum Zeitpunkt der Kündigung bereits Abrechnungsreife eingetreten ist.
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