AnwaltOnline - Mietrecht November 2025
ISSN: 1619-7143
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Interessante Urteile
Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand bleibt trotz Schonfristzahlung wirksam
Zahlt ein Mieter die Miete für bestimmte Monate nicht und spricht der Vermieter daraufhin eine ordentliche Kündigung aus, bleibt diese Kündigung auch dann wirksam, wenn der Mieter den Rückstand anschließend innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht. Denn die …
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Kündigung wegen unbefugter, aber grundsätzlich genehmigungsfähiger Teiluntervermietung?
Eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung setzt voraus, dass der Mieter ohne die nach § 540 BGB erforderliche Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlässt. Dies stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung dar.
Für die Wirksamkeit …
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Unterbliebene Schönheitsreparaturen und Sachbeschädigungen: Kann der Vermieter Schadensersatz verlangen?
Haben die Parteien den Zustand der Mietsache im Abnahmeprotokoll insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist in dieser Beschränkung in der Regel der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen. …
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Formwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nach § 558a BGB formwirksam, wenn es inhaltlich bestimmt, nachvollziehbar und für den Mieter überprüfbar begründet wird. Erforderlich ist die Angabe der bisherigen und der geforderten Miete sowie eine hinreichende Begründung, die den gesetzlichen Anforderungen genügt. Als Begründungsmittel kann insbesondere ein qualifizierter Mietspiegel herangezogen werden, der die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet.
Im Rahmen der formellen Prüfung genügt es, wenn der Vermieter den einschlägigen Mietspiegel benennt, das maßgebliche Mietspiegelfeld angibt und auf dessen Mittelwert Bezug nimmt. Eine weitergehende Begründung hinsichtlich der innerhalb der Spanne liegenden wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale ist nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass weder unrichtige Angaben zur Ausgangsmiete noch geringfügige rechnerische Fehler bei der neuen Miete die Formunwirksamkeit begründen, solange das Verlangen inhaltlich verständlich bleibt (vgl. BGH, 10.10.2007 - Az: VIII ZR 331/06; BGH, 12.12.2007 - Az: VIII ZR 11/07).
Die Wirksamkeit wird auch nicht dadurch beeinträchtigt, dass das Mieterhöhungsverlangen im Verlauf eines gerichtlichen Verfahrens teilweise reduziert oder später wieder auf den ursprünglichen Betrag erweitert wird. Eine solche Anpassung steht der Rechtzeitigkeit der Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB nicht entgegen, wenn das ursprüngliche Verlangen innerhalb der gesetzlichen Fristen erhoben und die Zustimmungsklage fristgerecht anhängig gemacht wurde. Eine irrtümlich erklärte Teilrücknahme kann korrigiert werden, sofern sie sich innerhalb des ursprünglich geltend gemachten Erhöhungsrahmens bewegt.
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Ein fehlender Nachweis der Vertretungsmacht führt nur dann zur Unwirksamkeit, wenn der Mieter das Erhöhungsverlangen wegen fehlender Vollmacht gemäß § 174 Satz 1 BGB unverzüglich zurückweist. Erfolgt die Zurückweisung nicht unverzüglich, bleibt das Mieterhöhungsverlangen wirksam. Eine bloß in Kopie beigefügte Vollmacht genügt, wenn keine rechtzeitige Rüge erhoben wird.
Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der jeweils aktuelle qualifizierte Mietspiegel heranzuziehen, sofern dieser für das Gebiet gilt, in dem sich die Wohnung befindet. Maßgeblich ist das zutreffende Rasterfeld und die sachgerechte Bewertung der Merkmalgruppen. Fehlt der Wohnung eine Sammelheizung, ist ggf. ein Abschlag entsprechend der Vorgaben des Mietspiegels vorzunehmen. Weitere Abschläge, etwa wegen eines fehlenden Bades oder WCs, sind nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich über keinen als Bad ausgestatteten Raum verfügte. Ein nicht nutzbarer, aber baulich vorhandener Raum mit Badeinrichtung gilt als Bad im Sinne des Mietspiegels, auch wenn die Ausstattung vom Mieter erneuert oder ergänzt wurde.
Wohnwerterhöhende Maßnahmen, etwa die Anbringung einer Wärmedämmung, können im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB berücksichtigt werden, wenn sie zuvor bereits zu einer gesonderten Modernisierungsmieterhöhung geführt haben. Der Vermieter darf sich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den modernisierten Zustand der Wohnung berufen, sofern die Maßnahme abgeschlossen und in die Miete eingeflossen ist. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 16.12.2020 - Az: VIII ZR 367/18).
Formell unwesentlich ist, ob der Vermieter hilfsweise weitere Mieterhöhungsverlangen im Prozess erklärt, solange eindeutig bleibt, dass diese nur für den Fall gelten sollen, dass das ursprüngliche Erhöhungsverlangen als unwirksam angesehen würde. Die ursprüngliche Erklärung bleibt hiervon unberührt.
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Weitere Urteile zum Mietrecht
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Das Thema des Monats
Tierhaltung in der Mietwohnung: Wann der Vermieter die Erlaubnis erteilen muss
Ob ein Haustier in der Mietwohnung gehalten werden darf, ist ein immer wieder auftauchender Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Während für viele Mieter ein Leben ohne Hund, Katze oder Kanarienvogel undenkbar ist, befürchten Vermieter oft Lärm, Gerüche, Abnutzung der Mietsache oder Konflikte innerhalb der Hausgemeinschaft. Pauschale Verbote im Mietvertrag sind zwar oft unwirksam, doch ein Freibrief zur Tierhaltung existiert ebenso wenig. Es kommt entscheidend auf die Art des Tieres, die Regelungen im Mietvertrag und letztlich auch eine umfassende Abwägung der Interessen aller Beteiligten an.
Pauschales Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist unwirksam
Mietverträge enthalten immer wieder Klauseln, die eine Haltung von Tieren generell oder die Haltung von Hunden und Katzen pauschal verbieten. Solche formularmäßigen Klauseln, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu qualifizieren sind, hat der Bundesgerichtshof (BGH) für unwirksam erklärt (vgl. BGH, 20.03.2013 - Az: VIII ZR 168/12). Ein generelles Verbot benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB, da es keine Rücksicht auf die konkreten Umstände des Einzelfalls nimmt. Es würde dem Mieter die Tierhaltung selbst dann untersagen, wenn von dem Tier keinerlei Störungen oder Beeinträchtigungen ausgingen.Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter nunmehr jedes Tier ohne Weiteres halten darf. Vielmehr tritt an die Stelle der unwirksamen Regelung die gesetzliche Vorschrift des § 535 Abs. 1 BGB. Ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, muss durch eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall ermittelt werden. Auch eine Klausel, die jegliche Tierhaltung – also auch die von Kleintieren – ausnahmslos verbietet, ist unwirksam (vgl. LG Nürnberg-Fürth, 16.03.2017 - Az: 7 S 8871/16). Der Grundgedanke ist stets, dass die persönlichen Lebensumstände und die berechtigten Interessen des Mieters an der Tierhaltung gegen die ebenso berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Hausbewohner abgewogen werden müssen. Selbst die Haltung eines Blindenhundes wäre nach einer pauschalen Verbotsklausel verboten, was die Unangemessenheit einer solchen Regelung verdeutlicht (vgl. AG Köln, 25.10.2012 - Az: 222 C 205/12).
Kleintiere sind fast immer erlaubt
Die Haltung von Kleintieren, von denen typischerweise keine Störungen ausgehen, gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Hierzu zählen beispielsweise Zierfische, Hamster, Zwergkaninchen, Meerschweinchen oder Kanarienvögel. Deren Haltung kann der Vermieter im Mietvertrag nicht wirksam verbieten, solange die Anzahl der Tiere im üblichen Rahmen bleibt und keine unzumutbaren Belästigungen für Nachbarn oder Schäden an der Wohnung entstehen. Eine mietvertragliche Klausel, die pauschal die Haltung sämtlicher Haustiere von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ohne Kleintiere auszunehmen, ist unwirksam (vgl. BGH, 14.11.2007 - Az: VIII ZR 340/06).Die Grenze ist jedoch dort erreicht, wo die Kleintierhaltung exzessive Ausmaße annimmt. So rechtfertigte die Haltung von circa 80 Kanarienvögeln und Zebrafinken in einem eigens zur Voliere umfunktionierten Zimmer einer 51 m² großen Wohnung eine fristlose Kündigung. Das AG Menden sah den vertragsgemäßen Gebrauch als deutlich überschritten an, da dies zu erheblichen Geruchs- und Lärmbelästigungen für die Nachbarn führte und die Substanz der Mietsache gefährdete (AG Menden, 05.02.2014 - Az: 4 C 286/13).
Auch die Definition von „Kleintier“ ist nicht grenzenlos. Igel beispielsweise sind Wildtiere und keine typischen Haustiere. Ihre Haltung in einer Mietwohnung, insbesondere in größerer Anzahl zur Überwinterung, ist nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt. Denn ein strenger, für Wildtiere typischer Geruch muss von Mitbewohnern nicht hingenommen werden und kann eine Abmahnung sowie eine anschließende Kündigung rechtfertigen (vgl. AG Berlin-Spandau, 11.11.2014 - Az: 12 C 133/14).
Hunde und Katzen: Interessenabwägung im Einzelfall
Bei der Haltung von Hunden und Katzen, die nicht mehr als Kleintiere gelten, ist die Rechtslage komplexer. Fehlt eine wirksame vertragliche Regelung – sei es, weil der Mietvertrag keine Klausel enthält oder die vorhandene Klausel unwirksam ist – muss eine umfassende Abwägung der widerstreitenden Interessen stattfinden. Diese lässt sich nicht schematisch lösen, sondern hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Falles ab (vgl. AG Köln, 07.07.2021 - Az: 210 C 208/20).Folgende Kriterien sind bei dieser Abwägung insbesondere zu berücksichtigen: …
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