Eine
Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung setzt voraus, dass der Mieter ohne die nach
§ 540 BGB erforderliche
Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlässt. Dies stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung dar.
Für die Wirksamkeit einer
außerordentlichen Kündigung nach
§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist erforderlich, dass die Rechte des Vermieters durch die Gebrauchsüberlassung in erheblichem Maße verletzt werden. Auch eine ordentliche Kündigung nach
§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Maßgeblich ist insoweit eine umfassende Abwägung aller Umstände, insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die Schwere der Pflichtverletzung und mögliche nachteilige Auswirkungen für den Vermieter (vgl. BGH, 02.02.2011 - Az:
VIII ZR 74/10; BGH, 04.06.2014 - Az:
VIII ZR 289/13; BGH, 15.04.2015 - Az:
VIII ZR 281/13).
Zu berücksichtigen ist zudem, ob dem Mieter nach
§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung zusteht. Ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung liegt bereits dann vor, wenn dem Mieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe zur Seite stehen, die nach Vertragsschluss entstanden sind und im Einklang mit Rechts- und Sozialordnung stehen (BGH, 31.01.2018 - Az:
VIII ZR 105/17). Dieses Interesse kann sowohl wirtschaftlicher als auch persönlicher Natur sein. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn die Überlassung für ihn unzumutbar wäre (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Fehlt es an einer erheblichen Pflichtverletzung und besteht zugleich ein berechtigtes Interesse des Mieters, ist eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung unwirksam. Der Mieter kann sich dabei auch nachträglich im Prozess auf das Bestehen eines Anspruchs nach § 553 BGB berufen. Eine Kündigung wäre in diesem Fall wegen unzulässiger Rechtsausübung unwirksam (vgl. BayObLG, 26.10.1990 - Az: RE-Miet 1/90; BGH, 28.11.1984 - Az:
VIII ZR 186/83).
