Wohnungsauflösung durch den Betreuer: Genehmigungspflicht und Haftungsrisiken

Eine Wohnungsauflösung bedeutet für den betreuten Menschen in aller Regel den endgültigen Verlust seines vertrauten Lebensmittelpunktes und häufig auch des gewohnten sozialen Umfelds. Wegen dieser Tragweite unterliegt die Aufgabe der Wohnung besonderen Schutzvorkehrungen: Der Betreuer darf nicht allein und übereilt handeln, sondern ist an gesetzliche Anzeige- und Genehmigungspflichten gebunden.

Wie ist die Aufgabe von Wohnraum gesetzlich geregelt?

Mit der Reform des Betreuungsrechts zum 1. Januar 2023 wurde die Aufgabe von Wohnraum des Betreuten in § 1833 BGB neu geregelt. Die frühere Vorschrift des § 1907 BGB a.F. ist damit weggefallen. § 1833 BGB verbindet drei Pflichten, die auseinanderzuhalten sind: die materiellen Voraussetzungen der Wohnungsaufgabe (Abs. 1), eine formlose Anzeigepflicht gegenüber dem Betreuungsgericht (Abs. 2) und die eigentliche Genehmigungspflicht für die Kündigung (Abs. 3).

Nach § 1833 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1821 Abs. 2 bis 4 BGB ist die Aufgabe der selbst genutzten Wohnung nur zulässig, wenn sie dem Willen oder mutmaßlichen Willen des Betreuten entspricht, wenn die Finanzierung der Wohnung trotz Ausschöpfung aller verfügbaren Mittel nicht mehr gesichert werden kann, oder wenn die häusliche Versorgung trotz aller verfügbaren Hilfen eine erhebliche gesundheitliche Gefährdung begründen würde.

Wann braucht es eine gerichtliche Genehmigung?

Genehmigungsbedürftig sind nach § 1833 Abs. 3 BGB die Kündigung des Mietvertrags über die vom Betreuten selbst genutzte Wohnung, Erklärungen, die auf dessen Aufhebung gerichtet sind, sowie die Vermietung oder Weitervermietung des Wohnraums. Voraussetzung ist stets, dass der Aufgabenkreis des Betreuers den Aufgabenbereich Wohnungsangelegenheiten oder das Aufenthaltsbestimmungsrecht umfasst. Fehlt dieser Aufgabenbereich, darf der Betreuer die Wohnung schon dem Grunde nach nicht kündigen. Eine Pflichtverletzung wegen unterlassener Wohnungsauflösung setzt ebenfalls eine entsprechende Bestellung voraus (vgl. AG Saarbrücken, 12.12.2013 - Az: 121 C 194/13 (09)).

Die bloße Auflösung des Haushalts - also die Entrümpelung der Wohnung im Zusammenhang mit einem Heimumzug - ist demgegenüber nicht genehmigungspflichtig. Sie muss dem Betreuungsgericht jedoch unverzüglich angezeigt werden, § 1833 Abs. 2 BGB. Diese Anzeige ist keine Antragstellung, sondern eine eigenständige Pflicht: Sie soll dem Gericht ermöglichen, vor unumkehrbaren Tatsachen einzuschreiten, wenn dies zum Wohl des Betreuten erforderlich erscheint.

Verfahren beim Betreuungsgericht

Vor einer Entscheidung nach § 1833 BGB hat das Betreuungsgericht den Betreuten gemäß § 299 FamFG persönlich anzuhören; zuständig ist regelmäßig der Rechtspfleger. Erst wenn der Genehmigungsbeschluss vorliegt, darf die Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Eine vorher ausgesprochene Kündigung ist unwirksam und kann nachträglich nicht geheilt werden. Die Kündigung selbst bedarf der Schriftform nach § 568 in Verbindung mit § 126 BGB, muss also handschriftlich unterzeichnet sein; aus Beweisgründen empfiehlt sich die Zustellung per Einschreiben. Legt der Betreuer dem Vermieter keine Ausfertigung des Genehmigungsbeschlusses vor, kann dieser die Kündigung zurückweisen.

Wille des Betreuten hat Vorrang

Der Wille des Betreuten ist heutzutage deutlich stärker zu berücksichtigen als früher. Nach § 1821 BGB hat der Betreuer dem Willen des Betreuten zu folgen, solange dieser ihn nicht erheblich gefährdet und der Betreute die Gefährdung erkennbar nicht einsehen kann. Selbst objektiv unwirtschaftliche oder aus Sicht des Betreuers unvernünftige Wünsche - etwa der Wunsch, in die eigene Wohnung zurückzukehren - sind grundsätzlich zu respektieren, solange keine höherrangigen Rechtsgüter gefährdet werden.

Diesen Grundsatz hat auch die Rechtsprechung deutlich gemacht: Entsorgt der Betreuer entgegen dem ausdrücklichen und wiederholt geäußerten Wunsch des Betreuten die Wohnungseinrichtung, obwohl eine Rückkehr in die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nicht ausgeschlossen war, kann dies einen Schadensersatzanspruch begründen (vgl. OLG Karlsruhe, 03.08.2017 - Az: 13 U 14/17). Unerheblich ist dabei, ob der Betreute selbst noch geschäftsfähig ist oder seinen Willen krankheitsbedingt nicht mehr frei bestimmen kann - entscheidend sind erkennbare Neigungen und Äußerungen.

Welche Haftungsrisiken bestehen für den Betreuer?

Handelt der Betreuer außerhalb des ihm übertragenen Aufgabenkreises, muss er unter Umständen als sogenannter Vertreter ohne Vertretungsmacht persönlich für die entstandenen Kosten - beispielsweise für eine Entrümpelung - aufkommen (vgl. AG Detmold, 18.02.2011 - Az: 8 C 28/11). Diese Rechtsauffassung ist in der Literatur nicht unumstritten, wird von den Gerichten in vergleichbaren Konstellationen aber regelmäßig bestätigt.

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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.