Betriebskostenabrechnung in der Gewerbemiete: Wann verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Vermieter dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in der Gewerberaummiete höchstens den oberen marktüblichen Preis für vergleichbare Dienstleistungen ansetzen; ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt dazu, dass nur noch die durchschnittlichen marktüblichen Kosten abgerechnet werden dürfen. Zudem steht dem gewerblichen Mieter auch ein Anspruch auf Einsicht in die zu den Rechnungen gehörenden Zahlungsbelege zu, dessen Verweigerung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich geforderter Nachzahlungsbeträge begründet.

Was verlangt das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung?

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über geleistete Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung ausdrücklich in § 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 BGB sowie § 24 Abs. 2 Satz 1 der II. Berechnungsverordnung und § 20 Abs. 1 Satz 2 NMVO geregelt. Nach allgemeiner Meinung gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot über § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete, sodass der Vermieter von Gewerberäumen nach Treu und Glauben ebenfalls nur solche Kosten umlegen darf, die diesem Gebot genügen (vgl. BGH, 13.10.2010 - Az: XII ZR 129/09).

Zur Konkretisierung kann auf die Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMVO und § 24 Abs. 2 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden. Danach sind nur solche Kosten umlagefähig, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (vgl. BGH, 13.10.2010 - Az: XII ZR 129/09). Maßgeblich ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. BGH, 28.11.2007 - Az: VIII ZR 243/06). Dem Vermieter steht dabei zwar ein Entscheidungsspielraum zu, er ist nicht verpflichtet, stets die günstigste Lösung zu wählen, sondern kann auch andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien berücksichtigen (vgl. BGH, 13.10.2010 - Az: XII ZR 129/09).

Die Verletzung dieser Nebenpflicht führt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB, den dieser dem an sich berechtigten Nachforderungsanspruch des Vermieters entgegenhalten kann (vgl. BGH, 05.10.2022 - Az: VIII ZR 117/21). Da eine solche Nebenpflicht nur während des bestehenden Vertragsverhältnisses gegenüber dem Mieter verletzt werden kann, scheidet ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot allerdings aus, wenn der die Kosten verursachende Vertrag bereits vor Abschluss des jeweiligen Mietverhältnisses geschlossen wurde (vgl. BGH, 28.11.2007 - Az: VIII ZR 243/06).

Wo liegt die Grenze der zulässigen Kosten?

Klärungsbedürftig ist regelmäßig, bis zu welcher Höhe der Vermieter Kosten noch als wirtschaftlich vertretbar ansetzen darf. Nach der hier zugrunde liegenden Entscheidung steht dem Vermieter kein Ermessen dahingehend zu, den oberen noch marktüblichen Preis mit einem weiteren Aufschlag - etwa von 20 % - auszuschöpfen, sodass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erst ab Überschreitung dieses zusätzlichen Aufschlags anzunehmen wäre. Maßgeblich bleibt vielmehr der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. BGH, 13.10.2010 - Az: XII ZR 129/09; BGH, 28.11.2007 - Az: VIII ZR 243/06). Keiner ordentlichen Geschäftsführung entspricht es, wenn sich der Vermieter auf unangemessene, marktunübliche oder überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt. Maßgeblicher Ansatz für die Kontrollüberlegung ist daher nicht eine feste Wertgrenze, sondern die Frage, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst zu tragen hätte.

Als obere Grenze im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB kann daher maximal der marktübliche obere Preis für vergleichbare Dienstleistungen angesetzt werden. Dies gilt in besonderem Maße, wenn der Vermieter Verträge mit einem ihm nahestehenden, wirtschaftlich verflochtenen Unternehmen abschließt. Soweit in Teilen der Literatur unter Heranziehung der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG zugelassen wird, dass die aufgewendeten Beträge die üblichen Kosten um 20 % übersteigen dürfen, handelt es sich um einen Schätzwert für den Fall, dass eine marktübliche Spanne nicht festgestellt werden kann. Kann hingegen - etwa durch Sachverständigengutachten - ein oberer, gerade noch marktüblicher Wert konkret ermittelt werden, ist bei dessen Überschreitung bereits von Rechts wegen ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot anzunehmen. Diese Auslegung steht im Einklang mit § 5 Abs. 2 WiStG, wonach Entgelte erst dann unangemessen hoch sind, wenn sie die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen; ein Verlangen des höchsten Wertes einer entsprechenden Spanne käme andernfalls einer Aufhebung der Spannenfunktion gleich (vgl. BGH, 04.05.2011 - Az: VIII ZR 227/10).

Vorliegend betraf dies Kosten für Sommerreinigung und Grünanlagenpflege, die nach den Feststellungen eines Sachverständigengutachtens den ermittelten oberen marktüblichen Wert um mehrere Prozentpunkte überstiegen, obwohl die Abweichung vom Durchschnittswert die in Teilen der Literatur genannten 20 % nicht überschritt. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot war gleichwohl zu bejahen, da bereits das Überschreiten des sachverständig ermittelten oberen marktüblichen Werts hierfür ausreicht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.