Erstvermietung nach einfacher Modernisierung und die falsche Auskunft des Vermieters

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Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieterin einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche gegen diese wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend.

Zwischen der Beklagten und ihrer Mieterin besteht seit dem 1. April 2019 ein Mietverhältnis über eine 76,51 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs­markt liegt. Bei Vertragsbeginn betrug die Nettokaltmiete monatlich 1.500 €. In dem Mietvertrag heißt es:

„Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet.“

In der Revisionsinstanz steht nicht mehr im Streit, dass es sich bei den von der Beklagten insoweit vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen nicht um eine umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) handelt.

Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse und trat der Klägerin diese hierzu ab.

Mit Schreiben vom 28. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungsabtretung - einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung.

Die zuletzt auf Rückzahlung von 712,76 € anteiliger Miete für den Monat Dezember 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.093,88 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.