Außenbeleuchtung: Was ist zulässig – und wann wird sie zum Problem?

Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassen
Die Beleuchtung von Hauseingängen, Zufahrten oder Gehwegen ist im Interesse aller Bewohner sinnvoll. Doch was gilt, wenn die Außenbeleuchtung dauerhaft brennt? Ist das noch zulässig oder bereits ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigen kann? Und wer darf über die Beleuchtung entscheiden?

Beleuchtung als Teil der Verkehrssicherungspflicht

Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, durch eine ausreichende Beleuchtung der Außenanlagen für die Sicherheit auf dem Grundstück zu sorgen. Dies ergibt sich aus § 535 BGB („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“) und der allgemeinen Pflicht zur Gefahrenabwehr.

Eine Beleuchtung ist u.a. in den folgenden Bereichen zu gewährleisten:

• Hauseingängen
• Gehwegen auf dem Grundstück
• Treppen im Außenbereich
• Müllplätzen
• Fahrradkeller
• Gemeinschaftskeller
• Waschküche

Die Pflicht zur ausreichenden Beleuchtung des Zugangs zum Grundstück beginnt regelmäßig dann, wenn mit dem Einsetzen des „allgemeinen Verkehrs“ - also bei Grundstückszugängen grundsätzlich nicht vor 07:00 morgens - gerechnet werden kann (OLG Celle, 22.12.2003 - Az: 9 U 192/03).

Ist ein Dauerbetrieb der Beleuchtung erlaubt?

Ein Dauerbetrieb der Außenbeleuchtung ist in den meisten Fällen nicht erforderlich und kann sogar zu einem mietrechtlichen Problem werden - insbesondere dann, wenn das Licht so hell ist, dass es in Wohn- oder Schlafräume hineinleuchtet und den Mieter in seiner Nutzung der Wohnung beeinträchtigt.

Kommt es beispielsweise aufgrund einer Dauerbeleuchtung im Treppenhaus zu permanentem Lichteinfall in die Wohnungen, ist der Vermieter zur Installation eines Zeitrelais für die Treppenhausbeleuchtung verpflichtet (VG Frankfurt/Main, 29.01.2021 - Az: 8 L 3058/20.F), wobei die per Zeitschalter geregelte Beleuchtung auch nicht zu kurz eingestellt werden darf (OLG Koblenz, 12.10.1995 - Az: 5 U 324/95).

Auch der Wunsch einzelner Personen nach „ständiger Helligkeit“ rechtfertigt keine Rund-um-die-Uhr-Beleuchtung - selbst dann nicht, wenn hierdurch keine Beeinträchtigung erfolgen würde. Denn dies würde in der Regel bereits dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz widersprechen. Moderne Anlagen verfügen daher in aller Regel über Bewegungsmelder, Zeitschaltuhren oder Dämmerungssensoren. So wird sichergestellt, dass nur dann Licht brennt, wenn es tatsächlich benötigt wird.

Beleuchtung als Mietmangel

Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB liegt dann vor, wenn die Außenbeleuchtung zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität führt.

Das kann etwa der Fall sein, wenn:

• das Licht direkt in das Schlafzimmer eines Mieters strahlt und die Nachtruhe stört,
• es sich um eine besonders helle LED-Beleuchtung ohne Abschirmung handelt,
• kein Bewegungsmelder, sondern ein durchgehender Betrieb ohne Rücksicht auf Tageszeiten erfolgt.

Grundsätzlich besteht nur dann eine Pflicht zur Duldung von Lichteinwirkungen aus der Nachbarschaft oder dem Grundstücksbereich auf die Wohnung, wenn es sich lediglich um unwesentliche Beeinträchtigungen im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB handelt.

Ob eine erhebliche Beeinträchtigung und keine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt, ist stets eine Frage des Einzelfalls und hängt unter anderem von der Helligkeit, der Position der Lichtquelle und der Dauer des Lichteinfalls ab.

Zur Beurteilung der Wesentlichkeit sind die Hinweise zur Messung, Beurteilung und Minderung von Lichtimmissionen der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz als Orientierungshilfe geeignet.

Für die psychologische Blendwirkung einer Lichtquelle enthält diese „Licht-Leitlinie“ bestimmte Richtwerte für das einschlägige Blendmaß. Zwar hat die „Licht-Leitlinie“ weder normativen noch quasi-normativen Charakter. Insbesondere enthält sie keine Grenz- oder Richtwerte im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB. Sie kann aber in Form der von Sachverständigen ausgearbeiteten und von allen Ländern mitgetragenen Hinweise gleichwohl als Entscheidungshilfe herangezogen werden. Die in ihr enthaltenen Grenz- und Richtwerte sind demnach nicht bindend, bieten aber eine Orientierung, zumal sie gerade Lichtimmissionen durch künstliche Beleuchtung zum Gegenstand haben (LG Freiburg, 05.05.2020 - Az: 9 S 46/19).

Bei der Beurteilung ist auch zu berücksichtigen, dass Lichteinwirkungen durch eigene Maßnahmen - etwa lichtundurchlässige Vorhänge - abgewehrt werden können (OLG Karlsruhe, 20.02.2018 - Az: 12 U 40/17; OVG Rheinland-Pfalz, 11.06.2010 - Az: 1 A 10474/10).

Auch eine fehlende oder unzureichende Beleuchtung kann ein Mangel der Mietsache sein. Denn wenn beispielsweise ein Gemeinschaftskeller nicht beleuchtet wird, wird der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt und ggf. auch der Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen, sodass der Vermieter im Schadensfall haften müsste.

Wann muss der Vermieter handeln?

Wird der Vermieter über eine störende Dauerbeleuchtung informiert, ist er verpflichtet, Abhilfe zu schaffen. Dies kann zum Beispiel durch den Einbau eines Bewegungsmelders, eine Abschirmung der Lichtquelle oder das Umschalten auf zeitlich begrenzte Beleuchtung erfolgen.

Ein Gleiches gilt für fehlende oder unzureichende Beleuchtung.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB selbst Maßnahmen ergreifen, um den Zustand zu beseitigen.

Was ist bei gemeinschaftlichem Eigentum zu beachten?

In Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen mit Eigentümerstruktur ist die Außenbeleuchtung oft Teil des Gemeinschaftseigentums. Hier trifft die Entscheidung über Beleuchtungsdauer und Art der Beleuchtung die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Mieter sollten sich in solchen Fällen zunächst an ihren Vermieter wenden - dieser wiederum kann das Anliegen in die Eigentümerversammlung einbringen. Eine eigenmächtige Veränderung der Beleuchtung durch den Mieter ist nicht zulässig.

Darf der Vermieter die Energiekosten auf die Mieter umlegen?

Die Kosten für die Außenbeleuchtung können grundsätzlich als „Allgemeinstrom“ auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag oder in der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 11 BetrKV) vorgesehen ist.

Auch bei den Kosten der Beleuchtung gilt das Prinzip der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein durchgehender Dauerbetrieb, der nicht notwendig ist, verstößt gegen dieses Prinzip. Mieter können daher in einem solchen Fall eine Kürzung der Betriebskosten verlangen, wenn der Betrieb der Beleuchtung nicht mehr im Verhältnis zur tatsächlichen Notwendigkeit steht.