Ein übermäßiger Kaltwasservorlauf bei der Warmwasserversorgung stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit einer Wohnung umfasst die Bereitstellung von Warmwasser in einem zeitlich und mengenmäßig üblichen Rahmen. Ein Kaltwasservorlauf von etwa zehn Litern bis zum Erreichen der Warmwassertemperatur geht deutlich über das hinaus, was als technisch oder wohnüblich anzusehen ist.
Die Abweichung hat mehrere Auswirkungen: Zum einen wird die Gebrauchstauglichkeit der Warmwasserversorgung erheblich eingeschränkt, da der Mieter nicht ohne Verzögerung über warmes Wasser verfügen kann. Zum anderen entsteht durch den übermäßigen Verbrauch von Kaltwasser eine zusätzliche Kostenbelastung, die nicht dem vertraglich vereinbarten Gebrauch entspricht. Beide Aspekte begründen die Annahme eines Sachmangels, der die Mietsache nicht nur geringfügig beeinträchtigt.
Nach der Systematik des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB wird grundsätzlich von der Erheblichkeit einer Beeinträchtigung ausgegangen. Nur in Ausnahmefällen, wenn es sich um völlig geringfügige Störungen handelt, liegt eine Unerheblichkeit vor. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein solcher Bagatellmangel vorliegt. Ein Kaltwasservorlauf in der Größenordnung von rund zehn Litern überschreitet die Bagatellgrenze jedoch deutlich, sodass die Annahme einer nur unerheblichen Beeinträchtigung ausscheidet. Unter Berücksichtigung der doppelten Belastung durch eingeschränkten Gebrauchswert und Mehrkosten ist eine Mietminderung von 10 % der Grundmiete angemessen.
Die Abweichung hat mehrere Auswirkungen: Zum einen wird die Gebrauchstauglichkeit der Warmwasserversorgung erheblich eingeschränkt, da der Mieter nicht ohne Verzögerung über warmes Wasser verfügen kann. Zum anderen entsteht durch den übermäßigen Verbrauch von Kaltwasser eine zusätzliche Kostenbelastung, die nicht dem vertraglich vereinbarten Gebrauch entspricht. Beide Aspekte begründen die Annahme eines Sachmangels, der die Mietsache nicht nur geringfügig beeinträchtigt.
Nach der Systematik des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB wird grundsätzlich von der Erheblichkeit einer Beeinträchtigung ausgegangen. Nur in Ausnahmefällen, wenn es sich um völlig geringfügige Störungen handelt, liegt eine Unerheblichkeit vor. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein solcher Bagatellmangel vorliegt. Ein Kaltwasservorlauf in der Größenordnung von rund zehn Litern überschreitet die Bagatellgrenze jedoch deutlich, sodass die Annahme einer nur unerheblichen Beeinträchtigung ausscheidet. Unter Berücksichtigung der doppelten Belastung durch eingeschränkten Gebrauchswert und Mehrkosten ist eine Mietminderung von 10 % der Grundmiete angemessen.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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