Mieter haben grundsätzlich zu jeder Zeit einen Anspruch auf eine Versorgung mit Warmwasser. Der Vermieter muss sicherstellen, dass das Wasser eine Mindesttemperatur von 40-50° C erreichen kann. Bei niedrigeren Temperaturen liegt ein
Mangel vor, der den Mieter zu einer
Minderung des Mietzinses berechtigt.
Darüber hinaus darf der Mieter natürlich auch vom Warmwasser
Trinkwasserqualität erwarten.
Wann muss warmes Wasser aus der Leitung fließen?
Warmwasser muss nicht ad hoc die Mindesttemperatur erreichen. Es genügt, wenn nach spätestens 10-50 Sekunden bzw. 5-15 Litern Wasserfluss eine Temperatur von 45° C erreicht wird. Das LG Berlin war hier strenger und entschied, dass die Vorlaufmenge bis zur Erwärmung auf 55°C maximal drei Liter betragen darf, setzte dafür aber auch nur eine Minderungsquote von 3,5% an (LG Berlin, 02.06.2008 - Az:
67 S 26/07).
Eine gefüllte Badewanne muss übrigens mindestens 41°C erreichen (AG München, 26.10.2011 - Az:
463 C 4744/11).
Mietminderung bei langer Wartezeit oder lauwarmen Wasser
Muss der Mieter zulange auf das warme Wasser warten oder wird das Wasser lediglich lauwarm (und liegt somit unterhalb der Körpertemperatur) so kann eine Minderung von bis zu 20% angebracht sein.
Die einzelnen Gerichte setzen an Wartezeit, Wasserfluss und Wassertemperatur sowie an die angemessene Minderungsquote stark unterschiedliche Maßstäbe an. So liegen die Minderungsquoten für die vorgenannten Mängel zwischen 3,5% und 20%.
Will ein Mieter eine Mietminderung ansetzen, sollte dies daher nur nach gründlicher Recherche und konservativ getan werden, wenn kein rechtlicher Beistand zugezogen wird.
Können Temperaturschwankungen ein Mietmangel sein?
Reine Temperaturschwankungen des Warmwassers berechtigen den Mieter grundsätzlich nicht zur Minderung, wenn die Schwankungen nicht extrem sind. Ein Minderungsanspruch wurde einem Mieter bei einer Schwankung von 13°C zugesprochen (AG Berlin-Charlottenburg, 27.03.2003 -
204 C 349/02) - und zwar in Höhe von 13%.
Ausreichender Wasserfluss kann eingefordert werden!
Mit Erreichen der Mindesttemperatur ist jedoch noch nicht alles erledigt. Auch ein ausreichender Wasserfluss ist sicherzustellen. Hier gehen die Gerichte von einem Mindestwarmwasserfluss von 6-9 l/Minute aus. Auch hier liegt ansonsten ein Mangel an der Mietsache vor.
Fristlose Kündigung wegen Mängeln bei der Warmwasserversorgung?
Wird der Mangel langfristig trotz entsprechender Aufforderung durch den Mieter vom Vermieter nicht abgestellt, so darf der Mieter den Mietvertrag
fristlos kündigen.
Darf der Vermieter die Warmwasserversorgung einschränken?
Ein Wohnungsmieter darf erwarten, dass zu jeder Tageszeit Warmwasser in ausreichender Flussmenge und Temperatur zur Verfügung steht. Der Vermieter darf also die Versorgungsanlage nicht zu bestimmten Zeiten einfach abschalten oder so niedrig einstellen, dass die vorgenannten Mindestwerte nicht ganztätig erreicht werden.
Klauseln im
Mietvertrag, wonach die Versorgungsanlage für Warmwasser nur zwischen sieben und 22 Uhr in Betrieb gehalten werden, sind dementsprechend unwirksam. Der Vermieter kann sich daher auch nicht auf eine solche berufen.
Wärmezähler ist Pflicht!
Der Wärmeverbrauch für die Warmwasserbereitung muss seit Ende 2013 mit Wärmezählern gemessen werden. Hierbei ist mindestens ein Wärmezähler pro Heizungsanlage Pflicht, wobei ein zweiter Zähler für die getrennte Erfassung der Heizwärme sinnvoll sein kann.
Eine Ausnahme von dieser Pflicht gibt es nur dann, wenn die Erfassung mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden ist (
§ 9 Abs. 1 HeizkostenV). Unzumutbarkeit dürfte dann vorliegen, wenn die verursachten Kosten 25% der Brennstoffkosten übersteigen. Fehlt ein Wärmezähler, so können Mieter die
Heizkostenabrechnung um 15% kürzen (
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
