Rechte und Pflichten rund um die Treppenhausreinigung

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Die regelmäßige Reinigung des Treppenhauses gehört zu den typischen Aufgaben in Mehrfamilienhäusern, die über einen Reinigungsplan, den Hausmeister oder Reinigungsfirmen geregelt wird. In vielen Mietshäusern stellt sich dabei die Frage, wer über die Art und Weise der Durchführung entscheiden darf – insbesondere, ob eine Mietergemeinschaft eigenständig eine Reinigungsfirma beauftragen kann, wenn der Vermieter diese Aufgabe bisher nicht übertragen oder nicht ordnungsgemäß erfüllt hat.

Reinigungspflichten richten sich nach dem Mietvertrag

Maßgeblich für die Verteilung von Pflichten im Zusammenhang mit der Reinigung von Gemeinschaftsflächen ist der jeweilige Mietvertrag. In vielen Fällen enthält dieser eine Klausel, wonach die Reinigungspflicht dem Mieter auferlegt wird – entweder individuell oder im Rahmen einer internen Regelung innerhalb des Hauses, beispielsweise durch einen Reinigungsplan oder die Hausordnung.

Ein Mieter kann also mietvertraglich oder über die Hausordnung dazu verpflichtet werden, das Treppenhaus zu putzen.

Alternativ kann der Vermieter die Treppenhausreinigung selbst organisieren, etwa durch Beauftragung eines Reinigungsunternehmens. In diesen Fällen wird der Aufwand regelmäßig im Rahmen der Betriebskosten abgerechnet, soweit eine entsprechende Umlagevereinbarung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) besteht.

Kann die Mietergemeinschaft einen Reinigungsdienst beauftragen?

Mietparteien sind zwar gemeinsame Nutzer der Gemeinschaftsflächen, verfügen jedoch nicht über die Verfügungsmacht hinsichtlich der Organisation oder Ausgestaltung der Bewirtschaftung. Anders als Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben Mieter keine Entscheidungsbefugnis über gemeinschaftlich genutzte Flächen. Die sogenannte „Mietergemeinschaft“ ist kein rechtsfähiges Organ, sondern bezeichnet lediglich die Gesamtheit der Mieter.

Daher kann eine Mietergemeinschaft keine verbindlichen Entscheidungen treffen, die für alle Mieter oder den Vermieter verpflichtend wären. Sie ist somit auch nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters in den Verwaltungsablauf einzugreifen oder Verträge zu Lasten Dritter – etwa anderer Mieter oder des Eigentümers – abzuschließen. Die eigenmächtige Beauftragung eines Reinigungsdienstes durch einige Mieter begründet auch keine Verpflichtung zur Kostentragung durch den Vermieter oder durch andere Mieter.

Denkbar ist allenfalls eine gemeinschaftliche Maßnahme der Mietergemeinschaft, die ausschließlich auf freiwilliger Basis erfolgt.

Wenn ein Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nachkommt

Kommt der Mieter seiner diesbezüglichen vertraglichen Pflicht nicht nach und sorgt er auch nicht für einen geeigneten Ersatz, so kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Es ist auch zulässig den Mieter gleichzeitig aufzufordern, das Treppenhaus innerhalb von drei Tagen zu putzen und somit seiner Pflicht nachzukommen. Sollte auch diese Frist unbeachtet verstreichen, so kann der Vermieter ein Reinigungsunternehmen mit der Durchführung beauftragen. Die Kosten für ein solches einmaliges Reinigen können dem Mieter auferlegt werden, sofern es dem Vermieter gelingt, nachzuweisen, dass der betroffene Mieter seiner Putzpflicht tatsächlich nicht erfüllt hat.

Der Vermieter ist hier jedoch beweispflichtig - benennen beide Seiten (glaubhafte) Zeugen, so steht lediglich Aussage gegen Aussage. Dies führt dazu, dass der Vermieter die Auslagen für die Beauftragung eines Reinigungsdienstes nicht ersetzt bekommt (so AG Braunschweig, 12.12.2001 - Az: 121 C 3691/01).

Sofern ein Mieter turnusmäßig die Reinigung des Treppenhauses am Monatsbeginn schuldet, dieser Pflicht aber nicht nachkommt, kann der Vermieter ein Reinigungsunternehmen beauftragen. Einer Vorankündigung seitens des Vermieters bedarf es hierbei nicht. Die entstandenen Kosten sind dem Vermieter dann zu erstatten. Denn die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist vom Mieter unverzüglich zu erfüllen, da alle Mieter ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen. Somit ist der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Andernfalls würde das Treppenhaus wochenlang ungeputzt bleiben, was wenig wünschenswerte Folgen (Mietminderungen, Vergabe der Treppenhausreinigung an ein Fachunternehmen und Umlegung der Kosten, etc.) haben kann. Dies kann aber nicht im Interesse der Mieter liegen. Es liegen also besondere Umstände i.S.d. § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB vor, eine Fristsetzung ist entbehrlich (AG Bremen, 15.11.2012 - Az: 9 C 346/12).

Es dürfen jedoch keine überzogenen Anforderungen an die Treppenhausreinigung gestellt werden. Es kann vom Vermieter Mitmietern nicht erwartet werden, dass das Treppenhaus jederzeit einen unbenutzten Eindruck macht. Gebrauchsspuren sind in Maßen hinzunehmen, dies gehört zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Wann ist Beauftragung eines Reinigungsdienstes als Ersatzvornahme durch den Mieter erlaubt

Besteht objektiv ein Mangel in der Bewirtschaftung, etwa durch unterlassene oder unzureichende Treppenhausreinigung, kann der einzelne Mieter gegen den Vermieter Ansprüche auf Mangelbeseitigung geltend machen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die gemeinschaftlich genutzten Flächen in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden. Eine unterlassene Reinigung kann je nach Ausmaß einen Mangel darstellen, der zur Mängelanzeige, zur Minderung (§ 536 BGB) oder gegebenenfalls zur Ersatzvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB) berechtigen kann.

Auch als Mieter darf man die Erwartungen nicht zu hoch schrauben -  erforderlich ist eine Reinigung durch eine Reinigungsfirma lediglich einmal wöchentlich (AG Regensburg, 26.02.2004 - Az: 11 C 3715/03). Dies ergibt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Wenn ein Mieter hier eine höhere Frequenz erwartet und selbst einen Reinigungsdienst beauftragt, wird er daher auf den angefallenen Kosten sitzenbleiben.

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