Sozialwohnungen bieten Menschen mit geringem Einkommen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum - zu Konditionen, die auf dem freien Markt kaum zu finden sind. Der Preis dafür ist ein Geflecht aus Belegungs- und Preisbindungen, das sowohl Vermieter als auch Mieter an strenge Regeln knüpft. Im Mittelpunkt steht der Wohnberechtigungsschein (WBS) als Schlüssel zur geförderten Wohnung sowie die sogenannte Kostenmiete, die den zulässigen Mietpreis nach oben begrenzt.
Was macht eine Sozialwohnung aus?
Eine Sozialwohnung ist eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnung, deren Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt. Der Staat stellt privaten oder kommunalen Bauherren Fördermittel zur Verfügung - in der Regel zinsgünstige Darlehen oder kostengünstiges Bauland - und erhält im Gegenzug das Recht, Wohnungsvergabe und Mietpreise zu steuern. Diese Belegungs- und Preisbindung gilt für die gesamte Dauer des öffentlichen Förderzeitraums und ist für beide Seiten des Mietverhältnisses verbindlich.
Für seit dem 1. Januar 2002 geförderte Wohnungen ist das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (
Wohnraumförderungsgesetz - WoFG) einschlägig. Für ältere, noch vor 2002 geförderte Wohnungen gelten dagegen das
Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes fort.
Kostenmiete und Bewilligungsmiete: Was Vermieter verlangen dürfen
Die Miete in einer Sozialwohnung ist nicht frei verhandelbar. Für vor 2002 geförderte Wohnungen gilt die sogenannte
Kostenmiete: Sie entspricht den tatsächlich anfallenden laufenden Aufwendungen des Vermieters und lässt keinen Gewinn zu. Einbezogen werden Kapitalkosten - also Zinsen und Tilgung -, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie laufende Abschreibungen. Die Berechnung erfolgt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die das zuständige Wohnungs- oder Bezirksamt erstellt oder bestätigt.
Für Wohnungen, die seit 2002 nach dem WoFG gefördert wurden, gilt die sogenannte Bewilligungsmiete: Sie wird unmittelbar in der Förderzusage der zuständigen Stelle festgelegt. Erhöhungen innerhalb der Bindungszeit sind nur nach Maßgabe von
§ 28 WoFG möglich. Ein Überschreiten der festgelegten Obergrenzen ist in beiden Systemen ausgeschlossen. Vermieter, die sich nicht daran halten, riskieren ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Eine
Mieterhöhung während der Bindungszeit ist nur in engen gesetzlichen Grenzen zulässig und muss schriftlich begründet werden.
Wohnberechtigungsschein: Voraussetzung für den Einzug
Ohne gültigen Wohnberechtigungsschein ist kein Einzug in eine Sozialwohnung möglich. Den Schein stellt das zuständige Wohnungs- oder Bezirksamt auf Antrag aus; er bestätigt, dass das anrechenbare Jahresnettoeinkommen des Haushalts eine festgelegte Einkommensgrenze nicht überschreitet. Neben dem Einkommensnachweis sind weitere Voraussetzungen zu erfüllen: fester Wohnsitz im Inland oder eine gültige
Aufenthaltserlaubnis für mindestens ein Jahr sowie Volljährigkeit.
In der Regel gilt der WBS ein Jahr lang. Wird in dieser Zeit eine Wohnung angemietet, bleibt er für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses wirksam. Wer später in eine andere Sozialwohnung umzieht, benötigt einen neuen Schein - bei einem Umzug in ein anderes Bundesland ist ohnehin zu klären, ob der bisherige WBS dort anerkannt wird. Die Ausstellungsgebühr liegt je nach Gemeinde zwischen 0 und rund 30 Euro.
Einkommensgrenzen: Bundesweit und regional unterschiedlich
Das WoFG legt in
§ 9 bundeseinheitliche Mindestwerte fest. Danach gilt als Einkommensobergrenze: 12.000 Euro Jahreseinkommen für einen Einpersonenhaushalt, 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt, zuzüglich 4.100 Euro für jede weitere Person und 500 Euro je Kind. Kinder werden dabei sowohl als weitere Person als auch als Kind gewertet.
Diese Werte sind jedoch nur Untergrenzen. Die Bundesländer können - und tun dies vielfach - deutlich höhere Grenzen festlegen. Nordrhein-Westfalen etwa hat die Grenzen zum 1. Januar 2025 auf 23.540 Euro für Einpersonenhaushalte und 28.350 Euro für Zweipersonenhaushalte angehoben; jede weitere Person zählt mit 6.530 Euro. Andere Länder haben vergleichbare oder abweichende Werte bestimmt. Für die konkret geltenden Obergrenzen ist daher stets das zuständige Amt am Wohnort maßgeblich.
Die Einkommensberechnung ist komplex: Verschiedene Freibeträge - etwa für Alleinerziehende, Unterhaltsberechtigte oder Schwerbehinderte - sind zu berücksichtigen, und bestimmte Transferleistungen wie Kindergeld, Wohngeld oder Elterngeld fließen nicht ins anrechenbare Einkommen ein. Die genaue Berechnung nimmt die Behörde individuell vor.
WBS Typ A und Typ B
Wer alle Voraussetzungen vollständig erfüllt, erhält einen WBS Typ A. Er berechtigt zur Bewerbung auf die günstigsten Sozialwohnungen, die häufig direkt über die Behörde vergeben werden. Liegt das Haushaltseinkommen knapp über der regulären Einkommensgrenze, kann unter Umständen noch ein WBS Typ B ausgestellt werden. Er berechtigt zu Wohnungen, die zwar ebenfalls gefördert, in der Regel aber etwas teurer sind. Typ-B-Wohnungen werden nicht direkt durch die Behörde vermittelt, sondern müssen eigenständig über Immobilienportale oder kommunale Vermittlungsplattformen gesucht werden.
Dringlichkeitsstufen: Wer bevorzugt wird
Da die Nachfrage nach Sozialwohnungen das Angebot in nahezu allen Ballungsgebieten übersteigt, werden Bewerber in Dringlichkeitsstufen eingeteilt. Alleinerziehende, Schwangere, Menschen mit Behinderung, Rentner oder chronisch Kranke werden regelmäßig höher eingestuft und erhalten schneller eine Wohnung. Wer seine bisherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung aufgeben muss, kann ebenfalls in eine höhere Stufe eingeordnet werden. Ein WBS allein garantiert keine Wohnung - er berechtigt lediglich zur Bewerbung.
Angemessene Wohnungsgröße
Die Größe der Sozialwohnung ist an die Haushaltsgröße geknüpft. Als Orientierungswert gilt: Für eine Einzelperson ist eine Wohnfläche von rund 50 Quadratmetern angemessen, für jede weitere Person ein zusätzliches Zimmer oder rund 10 bis 15 Quadratmeter. Küche, Bad und Flur zählen bei der Zimmeranzahl nicht mit, fließen aber in die Gesamtquadratmeterzahl ein. Eine vierköpfige Familie hätte danach Anspruch auf eine Vierzimmerwohnung oder rund 85 bis 95 Quadratmeter. Dabei gilt: Es genügt, wenn entweder die Wohnfläche oder die Zimmerzahl eingehalten wird. Die genauen Vorgaben können je nach Bundesland abweichen.
Wie man eine Sozialwohnung findet
Sozialwohnungen werden auf verschiedenen Wegen vermittelt. Bei manchen Wohnungen darf der Vermieter nur an Personen vergeben, die ihm die zuständige Behörde benennt; er kann dabei aber regelmäßig aus mehreren berechtigten Bewerbern wählen (§ 5a WoBindG). Bei anderen Wohnungen hat die Behörde kein Mitspracherecht - der Vermieter entscheidet frei unter WBS-Inhabern. Viele Sozialwohnungen befinden sich im Bestand kommunaler Wohnungsbaugenossenschaften; manche Gemeinden betreiben eigene Portale. Darüber hinaus werden Sozialwohnungen wie reguläre Wohnungen auf gängigen Immobilienportalen angeboten - mit dem Zusatzhinweis auf den erforderlichen WBS.
Dauer der Preisbindung
Die Belegungs- und Preisbindung gilt nicht unbegrenzt. Je nach Art der Förderung endet sie nach 15, 25 oder mehr Jahren. Der BGH hat entschieden, dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte im sogenannten dritten Förderweg nach § 134 BGB unwirksam sind; im Zweifel bestehen sie jedoch für die Laufzeit des öffentlichen Förderdarlehens fort (vgl. BGH, 08.02.2019 - Az:
V ZR 176/17).
Nach Ablauf der Bindung verliert die Wohnung ihren Sozialwohnungsstatus. Ein WBS ist dann nicht mehr erforderlich, und die bisherige Kostenmiete wird zur Ausgangsmiete des freien Markts.
Mieterhöhungen sind danach nur noch nach den allgemeinen mietrechtlichen Regeln der §§ 558 ff. BGB möglich - unter Einhaltung von
Mietpreisbremse und
Kappungsgrenze. Wie lange die Bindung im konkreten Fall noch läuft, kann bei der zuständigen Behörde erfragt werden; auf diese Auskunft besteht ein gesetzlicher Anspruch.
Staffelmiete auch während der Preisbindung möglich
Auch während einer noch laufenden Preisbindung kann für eine Sozialwohnung eine
Staffelmiete im Sinne des
§ 557a BGB vereinbart werden. Voraussetzung ist, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegenden Staffeln die jeweilige Kosten- bzw. Bewilligungsmiete nicht überschreiten (§ 28 Abs. 3, 5, 6 WoFG). Staffeln, die erst nach Ablauf der Preisbindung greifen sollen, unterliegen dem Verbot des
§ 8 WoBindG von vornherein nicht. Der BGH hat diese Möglichkeit ausdrücklich bestätigt und die Planungssicherheit beider Mietparteien als wesentlichen Gesichtspunkt hervorgehoben (vgl. BGH, 16.01.2024 - Az:
VIII ZR 12/23; BGH, 03.12.2003 - Az:
VIII ZR 157/03).
Mietkaution in der Sozialwohnung
In öffentlich gefördertem Wohnraum kann die Vereinbarung einer allgemeinen
Mietkaution problematisch sein. Nach dem Wohnungsbindungsgesetz ist das Mietausfallrisiko bereits durch einen Aufschlag auf die Miete abgedeckt. Enthält der
Mietvertrag eine Klausel, die eine Kaution zur Absicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters vorsieht, ist diese unwirksam - zulässig sind dagegen Sicherheiten für Renovierungskosten und verursachte Schäden (vgl. LG Hannover, 30.12.1997 - Az:
16 S 7/97). Mieter, die eine solche Klausel in ihrem Vertrag finden, können ihre geleistete Kaution zurückfordern.
Kündigung einer Sozialwohnung
Vermieter können einem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, wenn dieser nicht mehr zum berechtigten Personenkreis nach den §§ 4 ff. WoBindG gehört, die Behörde die Kündigung des Mietverhältnisses verlangt und dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Nachteile nach §§
25,
26 WoBindG drohen (vgl. AG Frankfurt/Main, 25.02.2021 - Az:
33 C 2394/20 (26)). Auch eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn die Fehlbelegung nachträglich eingetreten ist und die Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegen (vgl. AG München, 10.06.2021 - Az:
472 C 2064/20). Liegt dagegen kein behördliches Verlangen vor und drohen dem Vermieter keine eigenen Sanktionen, rechtfertigt ein nachträglicher Wegfall der Berechtigung nach verbreiteter Auffassung keine ordentliche Kündigung.
Wer die
Eigenbedarfskündigung einer Sozialwohnung anstrebt, sieht sich zusätzlichen Hürden ausgesetzt: Die einziehende Person muss entweder selbst einen gültigen WBS vorlegen oder die Wohnungsbehörde muss die Kündigung vorab genehmigen. Fehlt beides, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, 12.09.2019 - Az:
12 C 51/19). Mieter, denen trotzdem gekündigt wird, können sich zudem auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellt - etwa wegen schwerer Krankheit oder fehlender Ersatzwohnung.
