Die Betriebskostenabrechnung gibt regelmäßig Anlass zu Auseinandersetzungen - besonders bei der Position „Entwässerung“. Nicht jeder Aufwand, der im Zusammenhang mit Abwasser und Kanalisation entsteht, darf der Vermieter auf den Mieter abwälzen. Was umlagefähig ist und was der Vermieter zwingend selbst zu tragen hat, regelt
§ 2 Nr. 3 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Rechtsgrundlage und Voraussetzungen der Umlage
Grundvoraussetzung für jede Umlage von Entwässerungskosten ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im
Mietvertrag (
§ 556 Abs. 1 BGB). Ist dort eine Bruttomiete vereinbart, sind sämtliche Nebenkosten - einschließlich der Entwässerungskosten - mit der Miete abgegolten; eine gesonderte Abrechnung scheidet dann aus.
Nach § 2 Nr. 3 BetrKV umfassen die Kosten der Entwässerung die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage sowie die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Die Aufzählung ist abschließend.
Was zu den umlagefähigen Entwässerungskosten gehört
Zu den umlagefähigen Positionen zählen zunächst die kommunalen Kanalgebühren, die von der zuständigen Gemeinde als laufende Abwassergebühren erhoben werden. Ebenfalls ansatzfähig sind Regenwasserabgaben und Niederschlagswassergebühren sowie Kosten der Oberflächenentwässerung, soweit diese regelmäßig anfallen.
Verfügt das Grundstück über eine hauseigene, nicht öffentliche Abwasseranlage - etwa eine Sammelgrube, Sickergrube oder biologische Kläranlage -, können auch deren Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Ansatzfähig sind insbesondere die Entleerungskosten, also die Abfuhr des gesammelten Schmutzwassers oder Klärschlamms, zusätzliche Reinigungskosten sowie die Wartungskosten der Anlage.
Schließlich gehören die Betriebskosten einer Entwässerungspumpe zu den umlagefähigen Positionen - einschließlich Stromkosten, Reinigung, Prüfung und Wartung. Die Umlage von Pumpenwartungskosten ist nicht zu beanstanden, weil es sich um eine Betriebskostenposition handelt, die dem Bereich der Entwässerung zuzuordnen ist (vgl. AG Rheine, 05.07.2022 - Az:
10 C 49/22). In Hebeanlagen, die Abwasser gegen das natürliche Gefälle befördern, sind regelmäßige mechanische Reinigung und Überprüfung der beweglichen Teile notwendig, um die Funktionsfähigkeit dauerhaft zu gewährleisten.
Auch die Kosten der Wartung von Hebeanlagen sind nach § 2 Nr. 3 BetrKV auf Wohnraummieter umlegbar, da sie dem Betrieb der Entwässerungsanlage dienen.
Was der Vermieter selbst zu tragen hat
Von den zulässigen Betriebskosten klar abzugrenzen sind Aufwendungen, die dem Vermieter zwingend zur Last fallen. Einmalige Kanalanschlussgebühren oder Kanalbaubeiträge stellen keine laufenden Betriebskosten dar und dürfen nicht umgelegt werden. Ebenso wenig umlagefähig sind Reparatur- und Instandhaltungskosten für hauseigene Entwässerungsanlagen, Kosten für die Beseitigung von
Rohrverstopfungen sowie Aufwendungen für vorbeugende oder regelmäßige Rohrreinigungen.
Auch die Kosten einer Dichtigkeitsprüfung, also einer Kanalinspektion, sind nach herrschender Auffassung keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern
Instandhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter selbst zu tragen hat.
Dachrinnenreinigung: Kein Teil der Entwässerungskosten
Eine häufige Fehlerquelle in Betriebskostenabrechnungen ist die Position
Dachrinnenreinigung. Obwohl die Dachrinne mit der Grundstücksentwässerung zusammenhängt, fällt sie nach der Systematik der abschließenden Aufzählung in § 2 Nr. 3 BetrKV nicht unter die Kosten der Entwässerung (vgl. BGH, 07.04.2004 - Az:
VIII ZR 167/03). Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht unter die
Hausreinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV, da diese voraussetzt, dass die zu reinigenden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam genutzt werden - was bei der Dachrinne nicht der Fall ist.
Umgelegt werden können die Kosten der Dachrinnenreinigung allerdings als
sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Voraussetzung ist jedoch eine ausdrückliche Einzelvereinbarung im Mietvertrag, in der die Dachrinnenreinigung namentlich aufgeführt ist. Ein bloßer Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt insoweit nicht (BGH, 07.04.2004 - Az:
VIII ZR 167/03).
Wie der Schmutzwasserverbrauch erfasst wird
An der Leitung zum Abwasserkanal ist kein Zähler angeschlossen. Die Abwassergebühren werden daher in aller Regel indirekt auf Basis des abgelesenen Frischwasserverbrauchs berechnet - in der Annahme, dass das verbrauchte Trinkwasser in gleicher Menge als Schmutzwasser wieder in die Kanalisation eingeleitet wird.
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