Abwasserleitungen und Abwasserrohre: Wer zahlt bei Verstopfungen oder Schäden?

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Abwasserrohre und Abwasserleitungen sind Vermietersache!

Grundsätzlich verhält es sich so, dass Abwasserrohre und Abwasserleitungen zur Mietsache gehören. Damit ist es Sache des Vermieters, dafür zu sorgen, dass diese sich in einem vertragsgemäßen (also funktionsfähigen) Zustand befinden und dies auch so bleibt (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Dies bedeutet, das zunächst einmal grundsätzlich der Vermieter für Probleme mit den Abwasserrohren und Abwasserleitungen in Bad, WC, Küche oder anderen Räumen zuständig ist. Lediglich dann, wenn dem Mieter eine Verantwortung nachgewiesen werden kann, ist die Sache anders zu beurteilen.

Überprüfungspflicht des Vermieters

Eine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der in dem Mietobjekt befindlichen Rohre besteht nicht, wenn hierzu kein Anlass besteht. Lediglich die außerhalb der Wohnung befindlichen Rohre sind vom Vermieter regelmäßig zu überprüfen. Kommt es zu Schäden, weil dieser Überprüfungspflicht nicht nachgekommen wurde, so kann eine Schadenersatzpflicht des Vermieters bestehen.

Rohrverstopfung in der Wohnung - wer muss zahlen?

Kommt es zu einer Verstopfung der Abwasserrohre innerhalb der Wohnung, so steht fest, dass der Mieter oder einer seiner Besucher diese verursacht hat.

Eine Haftung des Mieters folgt hieraus aber nicht in jedem Fall!

Für eine Haftung des Mieters ist es erforderlich, dass die Verstopfung auch vom Mieter oder von seinen Besuchern zu vertreten ist. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um nicht vertragsgemäßen Gebrauch gehandelt hat, etwa weil in der Toilette nicht hierfür vorgesehene Dinge (Windeln, Binden, etc.) entsorgt wurden.

Dem Vermieter obliegt jedoch die Beweislast dafür, dass der konkrete Mangel nicht in seiner Verantwortung liegt, was etwa dann der Fall wäre, wenn die Verstopfung aufgrund von Mängeln der Mietsubstanz (z.B. Verkalkung der Rohre bei normalem Gebrauch) entstanden wäre.

Hat der Vermieter ausgeschlossen, dass die Ursache in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich lag, so trifft den Mieter die Beweislast. Der Mieter muss dann die entstandenen Kosten tragen, wenn ihm nicht der Nachweis gelingt, dass die Ursache der Verstopfung nicht von ihm schuldhaft verursacht wurde (z.B. weil ein Konstruktionsfehler ursächlich war).

Rohrverstopfung außerhalb der Wohnung - wer muss zahlen?

Problematisch ist die Lage, wenn die Verstopfung außerhalb der individuellen Mietwohnung erfolgt ist (z.B. in einer Sammelleitung). In diesem Fall kann auch dann, wenn eine Verstopfung durch unsachgemäße Entsorgung von Gegenständen entstanden ist, eventuell keine eindeutige Zuordnung zu einer Mietwohnung erfolgen. Es ist also ungleich schwieriger, den Schuldigen ausfindig zu machen.

Kann der Schuldige zweifelsfrei ausfindig gemacht werden, so gilt auch hier die Haftung des betreffenden Mieters für alle entstandenen Schäden und Kosten.

Gelingt dieser Nachweis jedoch nicht, so muss der Vermieter die Kosten der Beseitigung tragen. Es handelt sich in diesem Fall nämlich um Instandsetzungskosten, die der Vermieter zu tragen hat.

Es ist nicht zulässig, diesen Grundsatz auf dem Wege einer Klausel des Mietvertrags zu umgehen, nach der im Falle einer Rohrverstopfung die Mieter anteilig gemeinsam für die Kosten haften.

Wenn es zu Schäden in der Mietwohnung kommt

Ist es aufgrund einer Rohrverstopfung oder eines Rohrbruches zu Schäden in der Mietwohnung gekommen, so kann der Mieter selbstverständlich die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustandes vom Vermieter verlangen.

Wird die Nutzbarkeit der Wohnung infolge des Mangels nicht nur unwesentlich beeinträchtigt, kann die Miete gemindert werden. Dies setzt aber voraus, dass der Mangel beim Vermieter angezeigt wird. Wird der Mangel nach entsprechender Anzeige binnen einer angemessenen Frist (hier kommt es auf den Umfang des Mangels an) nicht behoben, so kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Auch wenn beispielsweise Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen, mit denen in der Regel eine nicht unerhebliche Lärmbelastung einhergeht, ist eine Minderung möglich.

Für Schäden, die an Gegenständen des Mieters entstanden sind, kann der Mieter den Vermieter jedoch nicht in Regress nehmen, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft. Ein Verschulden würde den Vermieter z.B. dann treffen, wenn mit einem Rohrbruch aufgrund maroder Leitungen zu rechnen war und dennoch keine engmaschigen Kontrollen durchgeführt wurden. Sofern ein Verursacher ausfindig gemacht werden kann, kann dieser natürlich auch in Regress für einen etwaigen Schaden genommen werden - dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Mitmieter.

Inspektions- oder Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung abrechnen?

Damit Inspektions- oder Reinigungskosten vom Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können, ist es zunächst erforderlich, dass diese Kosten der Entwässerung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart worden sind.

Die Kosten müssen also im Mietvertrag entweder konkret benannt oder durch Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. in älteren Mietverträgen die Anlage zur II. Berechnungsverordnung als umlagefähig definiert sein.

Aber auch dann, wenn die Kosten der Entwässerung im konkreten Fall umlagefähig sind, gilt dies nicht für die Kosten für die Wartung der Anlage. Bei diesen handelt es sich um Kosten der Instandhaltung, die ebenso wie die Kosten der Instandsetzung den Vermieter treffen.

Zu den Wartungskosten gehören aber auch vorbeugende Inspektions- und Rohrreinigungskosten. Daher kann der Vermieter die Kosten für Inspektion oder Reinigung der Rohre nicht auf den Mieter abwälzen.

Weitere Informationen

Rohr-Reparaturkosten sind keine Kleinreparaturen

Auch dann, wenn bei einer Rohrreparatur nur geringe Kosten angefallen sind und eine wirksame mietvertragliche Kleinreparaturklausel besteht, muss der Mieter diese Kosten nicht übernehmen. Denn die Kleinreparaturklausel umfasst nur Gegenstände, die dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff des Mieters unterliegen. Ein Abwasserrohr unterliegt jedoch nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters, der auch keine Möglichkeit hat, durch sein Verhalten auf den Verschleiß Einfluss zu nehmen (AG Berlin-Charlottenburg, 31.08.2011 - Az: 212 C 65/11).

Abwasserstau als Minderungsgrund und Mietmangel?

Fließt das Wasser nicht vollständig ab oder sogar zurück, so liegt ein Abwasserstau vor, der nicht nur mit einer geruchliche Belästigung einhergeht, es kann u.U. bei einem Wasseraustritt zu weiteren Schäden kommen. Daher sollte ein Abwasserstau dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden.

Da es sich hier durchaus auch um einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel handeln kann, sollte der Abwasserstau in Form einer Mängelanzeige mitgeteilt werden. Leistet der Vermieter dann keine Abhilfe, kann ggf. eine Mietminderung erfolgen, die je nach Konstellation bis zu 80% betragen kann.

Doch es liegt hier nicht in jedem Fall ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Dazu muss der Mangel grundsätzlich die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränken und der Mangel darf natürlich auch nicht vom Mieter zu verantworten sein.

Für den Fall, dass der Mangel nicht vom Mieter zu verantworten ist, haben die Gerichte beispielsweise folgende Minderungsquoten für angemessen erachtet:

Mangel	Minderung	Urteil
Rückfluss von Fäkalien in der Toilette	5 %	AG Berlin-Schöneberg, 31.10.1990 - Az: 5 C 72/90
Verstopfter Abfluss in der Dusche	30 %	AG Köln, 01.04.1996 - Az: 206 C 85/95
Fäkalien treten aus Toilette und Badewanne wegen defekter Installation aus	35 %	AG Groß-Gerau, 19.07.1979 - Az: 21 C 1336/78
Einzige Toilette nicht nutzbar	80 %	LG Berlin, 15.03.1988 - 29 S 84/87

Darf der Mieter selber tätig werden?

Liegt ein Mangel an der Mietsache vor, so kann der Mieter die Beseitigung selber in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen, wenn

der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (vgl. § 536a Abs.2 Nr.1 BGB)

oder

die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs.2 Nr.2 BGB).

Solange es nicht zu einer Überschwemmung gekommen ist, darf der Mieter also in der Regel nicht selber tätig werden. Vielmehr muss der Vermieter zum Handeln aufgefordert werden. Erst nachdem der Vermieter in Verzug geraten ist, kann der Mieter selber tätig werden.

Hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch bei Schäden?

Lag der Schaden im Verantwortungsbereich des Vermieters, so besteht seitens des Mieters ein Schadensersatzanspruch, wenn es zu Schäden in seiner Wohnung gekommen sein sollte.

Wurde die Verstopfung bzw. der Schaden jedoch nicht unverzüglich vom Mieter angezeigt, so dass der Vermieter den Schadenseintritt nicht (mehr) vermeiden konnte, so scheidet ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus. Ganz im Gegenteil, kann es in diesem Fall dazu führen, dass der Mieter seinerseits schadensersatzpflichtig wird, wenn es aufgrund der verzögerten oder unterbliebenen Schadensmeldung dem Vermieter nicht mehr möglich war, Schäden an seinem Eigentum zu verhindern.

Eine Schadenersatzpflicht des Vermieters besteht weiterhin dann nicht, wenn der Schaden dem Fehlverhalten eines anderen Mieters zuzuordnen ist.