Betriebskostenarten: Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges

Ist ein Mietshaus mit einem Personen- oder Lastenaufzug ausgestattet, stellt sich schnell die Frage, welche der damit verbundenen Kosten der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen darf. Die Antwort ergibt sich aus § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 Abs. 1 BGB und ist in zahlreichen Details durch die Rechtsprechung konkretisiert worden.

Welche Kosten sind überhaupt umlagefähig?

Voraussetzung für eine Umlage ist zunächst eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung; ohne sie bleibt der Vermieter auf sämtlichen Aufzugskosten sitzen. Liegt eine solche Vereinbarung vor, zählen nach § 2 Nr. 7 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten des Aufzugs die Kosten des Betriebsstroms einschließlich der Beleuchtung der Anlage, die Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, die Kosten der regelmäßigen Prüfung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Auch die Kosten einer ständig besetzten Notrufbereitschaft samt der zugehörigen Wartungs-, Strom- und Telefon- beziehungsweise Mobilfunkkosten gelten nach überwiegender Auffassung als umlagefähig, da sie eine früher übliche Aufgabe des Aufzugswärters ersetzen.

Nicht umlagefähig sind dagegen sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also insbesondere Reparaturen, Ersatzteile sowie deren Lieferung und Einbau. Auch die Kosten eines einmaligen Stördienstes sowie einer außerordentlichen Prüfung nach einem Schadensfall zählen zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten. Für die Abgrenzung kommt es nicht darauf an, ob eine Störung vor Ort ohne größeren Ersatzteilbedarf oder erst nach werkstattmäßiger Bearbeitung behoben werden kann; entscheidend ist allein, dass die Behebung einer Betriebsstörung der Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft dient und damit dem Bereich der Instandsetzung zuzuordnen ist. Eine Ausnahme gilt nur, wenn sich eine Störung ohne Mehraufwand im Rahmen ohnehin geschuldeter Wartungsarbeiten beheben lässt (vgl. AG Duisburg, 29.04.2015 - Az: 45 C 2556/14).

Der Vollwartungsvertrag und das Problem des Vorwegabzugs

In der Praxis schließen viele Vermieter für die Aufzugsanlage sogenannte Vollwartungsverträge ab, die neben der reinen Wartung auch Instandsetzungs- und kleinere Reparaturleistungen umfassen. Da der Vermieter einen solchen Vertrag zwar abschließen darf, die darin enthaltenen Instandsetzungsanteile aber nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, muss der nicht umlagefähige Anteil vor der Abrechnung herausgerechnet werden.

Weisen die Rechnungen des Wartungsunternehmens keine getrennten Beträge für Wartung und Instandsetzung aus, ist der abzugsfähige Anteil im Wege der Schätzung zu ermitteln. In der Rechtsprechung haben sich hierfür Bandbreiten von etwa 20 bis 50 Prozent der Gesamtkosten des Vollwartungsvertrags herausgebildet; mangels konkreter Anhaltspunkte kommt regelmäßig eine Aufteilung von rund 40 bis 50 Prozent zulasten der nicht umlagefähigen Instandsetzung in Betracht (vgl. LG Duisburg, 02.03.2004 - Az: 13 S 265/03; AG Duisburg, 29.04.2015 - Az: 45 C 2556/14). Auch Kosten für die Behebung kleinerer Betriebsstörungen und dafür benötigte Kleinteile sind nach dieser Rechtsprechung dem Instandsetzungsanteil zuzuschlagen und dürfen nicht als Wartungskosten abgerechnet werden (vgl. AG Duisburg, 29.04.2015 - Az: 45 C 2556/14). Wird der abzugsfähige Anteil nicht korrekt herausgerechnet und werden dadurch zu hohe Betriebskosten abgerechnet und vom Mieter gezahlt, steht diesem hinsichtlich des überzahlten Betrags ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu (vgl. AG Duisburg, 29.04.2015 - Az: 45 C 2556/14).

Diese Auffassung hat das AG Rheine bestätigt: Enthält die Vergütung neben Wartungsarbeiten auch Instandsetzungsleistungen und lässt sich der Instandsetzungsanteil nicht konkret beziffern, ist er gerichtlich zu schätzen, wobei im Zweifel eine hälftige Aufteilung zwischen Wartungs- und Instandsetzungskosten in Betracht kommt (vgl. AG Rheine, 05.07.2022 - Az: 10 C 49/22).

Eine ausdrückliche mietvertragliche Regelung, wonach Betrieb, Unterhaltung und Wartungsdienst des Aufzugs als Betriebskosten umgelegt werden können, ist dabei eindeutig und weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig; eine frühere Sozialbindung der Wohnung steht der Wirksamkeit einer solchen Klausel nicht entgegen (vgl. AG Duisburg, 29.04.2015 - Az: 45 C 2556/14).

Nicht jede regelmäßige Wartung ist deshalb automatisch problematisch: Eine zweimal jährlich durchgeführte Wartung einer Aufzugsanlage ist angesichts des erheblichen Gefahrenpotenzials einer fehlerhaften Anlage nicht zu beanstanden und rechtfertigt für sich genommen keine Kürzung (vgl. AG Würzburg, 30.04.2024 - Az: 30 C 1655/23 WEG).

Ist die Beteiligung von Erdgeschossmietern an den Kosten zulässig?

Ein wiederkehrender Streitpunkt ist die Frage, ob auch Mieter beteiligt werden dürfen, die den Aufzug praktisch nicht nutzen, etwa weil sie im Erdgeschoss wohnen und über keinen mit dem Aufzug erreichbaren Keller oder Dachboden verfügen. Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht: Eine formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auch auf Erdgeschossmieter benachteiligt diese nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, selbst wenn ihnen der Aufzug keinen konkreten Nutzen bringt. Ausschlaggebend waren dabei Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit für den Mieter, die für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab sprechen; gewisse Ungenauigkeiten bei der Kostenverteilung seien dabei hinzunehmen (vgl. BGH, 20.09.2006 - Az: VIII ZR 103/06).

Anders liegt der Fall, wenn die Wohnung des Mieters in einem anderen Gebäudeteil liegt und über den betreffenden Aufzug überhaupt nicht erreichbar ist, etwa weil sich der Aufzug ausschließlich im Hauptgebäude befindet und die Wohnung in einem Seitenflügel oder Anbau liegt. In einem solchen Fall benachteiligt eine formularmäßige Kostenbeteiligung den Mieter unangemessen, sodass die entsprechende Klausel unwirksam ist (vgl. BGH, 08.04.2009 - Az: VIII ZR 128/08). Etwas anderes gilt nur, wenn die Kostenbeteiligung individualvertraglich - also nicht als vorformulierte Klausel - vereinbart wurde.

Diese Grundsätze gelten auch im Wohnungseigentumsrecht: Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die nur einzelnen Eigentümern zugutekommen, auch nur von diesen zu tragen sind, und fährt der Aufzug etwa nicht bis in den Keller, sind Erdgeschosseigentümer von den Betriebs- und Instandhaltungskosten - nicht jedoch von den Instandsetzungskosten - auszunehmen (vgl. LG München I, 11.10.2017 - Az: 1 S 18504/16 WEG).

Verteilerschlüssel und Sonderfälle

Fehlt eine abweichende vertragliche Regelung, werden die Aufzugskosten in der Regel nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel, meist nach der Wohnfläche, auf die Mieter umgelegt. Auch bei den Kosten einer nachträglichen Modernisierung, etwa dem Einbau eines Aufzugs, steht dem Vermieter bei der Wahl des Verteilungsmaßstabs ein weiter Ermessensspielraum zu; die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich darauf, ob die äußeren Grenzen der Billigkeit eingehalten sind. Es ist deshalb weder zwingend erforderlich, Bewohner oberer Geschosse stärker zu belasten, noch zu beanstanden, wenn Erdgeschoss- und Souterrainwohnungen ganz aus der Umlage herausgenommen werden (vgl. AG Hamburg, 27.01.2022 - Az: 48 C 115/21).

Wohnen einzelne Wohnungseigentümer in einem Gebäudeteil, der von der Aufzugsnutzung nicht profitiert, kann eine abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss aus sachlichem Grund gerechtfertigt sein, wenn die Aufzugsanlage tatsächlich nur bestimmten Gebäudeteilen zugutekommt. Eine solche Änderung des Verteilungsmaßstabs ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil zuvor alle Eigentümer gleichermaßen beteiligt waren.

Wartungs- und Instandsetzungspflicht der Eigentümergemeinschaft

Im Wohnungseigentumsrecht zählt die dauerhafte Erhaltung des Aufzugs als Gemeinschaftseigentum zu den Aufgaben ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine dauerhafte Stilllegung der Anlage ist keine zulässige Erhaltungsmaßnahme, sondern ein unzulässiger Entzug eines wesentlichen Bestandteils des Gemeinschaftseigentums; auch eine wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit einzelner Miteigentümer rechtfertigt den Verzicht auf gebotene Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht (vgl. AG Saarbrücken, 28.10.2021 - Az: 36 C 117/21 (12)). Beschließt eine Eigentümergemeinschaft angesichts des erreichten Nutzungsdauerendes einer Aufzugsanlage deren Teilerneuerung, ist dies vom Ermessensspielraum der Gemeinschaft gedeckt, auch wenn die bisherigen Reparaturkosten noch keinen exorbitanten Anstieg gezeigt haben; vor Auftragsvergabe sind aber grundsätzlich Vergleichsangebote einzuholen, um die Angemessenheit der Kosten sicherzustellen (vgl. AG München, 08.07.2024 - Az: 1291 C 15828/23 WEG).

Belegeinsicht als Kontrollinstrument

Da die Höhe des sogenannten Vorwegabzugs bei Vollwartungsverträgen im Streitfall häufig geschätzt werden muss, ist die Belegeinsicht ein wichtiges Kontrollinstrument für Mieter. Ein nachvollziehbarer Vorwegabzug muss im Einzelfall auf den tatsächlichen Kosten basieren; die entsprechenden Verträge und Rechnungen können Mieter im Rahmen der Belegeinsicht einsehen und die Berechnung des Abzugs überprüfen. Insbesondere bei auffälligen Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechnungszeiträumen empfiehlt es sich, von diesem Recht Gebrauch zu machen.

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