Lichtschacht: Diese Punkte sollten beachtet werden!

Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassen
Lichtschächte sind funktionale Bauteile zur Belüftung und Belichtung von Kellerräumen. Gerade bei Terrassenwohnungen kommt es immer wieder zu Streitigkeiten u.a. darüber, wer für die Reinigung eines solchen Schachts verantwortlich ist und wer die damit verbundenen Kosten zu tragen hat. Die Antwort hängt – wie so oft im Mietrecht – von der rechtlichen Einordnung, dem Vertragsinhalt und den tatsächlichen Gegebenheiten ab.

Ein Lichtschacht dient in erster Linie dazu, Tageslicht und Frischluft in Kellerräume zu leiten. Technisch betrachtet handelt es sich um einen offenen Schacht an der Außenwand, der in der Regel mit einem Gitter abgedeckt ist. Je nach baulicher Situation befindet sich der Schacht in einem gemeinschaftlichen Bereich oder im unmittelbaren Nutzungsbereich eines Mieters, etwa auf dessen Terrasse oder Balkon.

Allgemeine Instandhaltungspflicht des Vermieters

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört grundsätzlich auch die regelmäßige Reinigung und Wartung von Einrichtungen, die zur baulichen Substanz gehören. Dies gilt somit auch für Lichtschächte.

Liegt der Lichtschacht im gemeinschaftlichen Bereich des Hauses oder ist er nicht eindeutig einer bestimmten Wohnung zugeordnet, so fällt seine Reinigung regelmäßig in den Aufgabenbereich des Vermieters. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Verschmutzung durch Laub, Witterungseinflüsse oder andere äußere Umstände entstanden ist, maßgeblich ist allein die Instandhaltungspflicht.

Abweichende Regelung durch Mietvertrag oder Hausordnung

Von der gesetzlichen Grundregel kann im Mietvertrag abgewichen werden. Insbesondere bei Mietverhältnissen über Wohnungen mit Terrasse ist es nicht unüblich, bestimmte Reinigungspflichten auf den Mieter zu übertragen. Dies gilt vor allem dann, wenn der Lichtschacht unmittelbar an die Terrasse angrenzt oder in diese integriert ist.

Eine solche Übertragung der Reinigungspflicht ist wirksam, wenn sie ausdrücklich und hinreichend bestimmt im Mietvertrag oder in einer Hausordnung geregelt ist, die Bestandteil des Mietvertrages ist. Allgemeine Formulierungen wie „Der Mieter ist für die Reinigung der Terrasse zuständig“ reichen nicht aus, um daraus eine Verpflichtung zur Reinigung technischer Anlagen wie eines Lichtschachts abzuleiten.

Fehlt eine eindeutige mietvertragliche Regelung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit und damit bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Reinigung.

Sonderfall: Terrasse mit Reinigungsverpflichtung

Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung, wonach der Mieter zur Reinigung seiner Terrasse verpflichtet ist und ist der Lichtschacht ausschließlich über die Terrasse erreichbar sowie integraler Bestandteil dieser Fläche, kann sich daraus eine mittelbare Reinigungsverpflichtung des Mieters ergeben. Dies allerdings nur, soweit es sich um die optische Sauberkeit handelt (z. B. Laubentfernung auf dem Gitter) und nicht um technische oder sicherheitsrelevante Maßnahmen wie die Beseitigung von Verstopfungen oder die Kontrolle der Entwässerung.

In solchen Fällen kann der Mieter gehalten sein, oberflächliche Verunreinigungen im Rahmen der normalen Nutzung zu beseitigen. Eine weitergehende technische Wartung bleibt jedoch dem Vermieter vorbehalten.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Neben der Instandhaltungspflicht ist auch die Verkehrssicherungspflicht zu beachten. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass von baulichen Anlagen keine Gefahren für Personen oder Sachen ausgehen. Verstopfte oder überlaufende Lichtschächte können bei Starkregen erhebliche Wasserschäden verursachen, insbesondere wenn Wasser in den Keller oder sogar in Wohnräume eindringt.

Eine Verletzung der Reinigungspflicht kann daher haftungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, etwa wenn die Vernachlässigung eines verunreinigten Lichtschachts zu einem Schaden führt. In derartigen Fällen ist entscheidend, ob der Vermieter regelmäßige Sicht- oder Reinigungsmaßnahmen veranlasst hat und ob ihm ein etwaiges Verschulden nachgewiesen werden kann.

Wird die Reinigungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen, etwa durch ausdrückliche mietvertragliche Regelung, kann sich auch die Haftung verlagern – vorausgesetzt, der Mieter hat seine Obliegenheit grob verletzt.

Umlage der Reinigungskosten über die Betriebskosten

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob die Reinigungskosten für Lichtschächte auf den Mieter umgelegt werden können. Grundsätzlich gilt: Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähige Position benannt sind und der Reinigungsvorgang selbst als regelmäßig wiederkehrende Maßnahme eingestuft werden kann.

Unter den Betriebskostenbegriff des § 2 Nr. 1 und Nr. 4 BetrKV fallen z. B. die Kosten der Gebäudereinigung und der Entwässerung. Die Reinigung eines Lichtschachts kann hierunter subsumiert werden, wenn sie Teil der allgemeinen Hausreinigung oder Entwässerungsmaßnahmen ist – etwa im Rahmen der Pflege der Außenanlagen oder der Reinigung von Abläufen.

Einzelne, anlassbezogene Reinigungsmaßnahmen – etwa nach einem Starkregenereignis – gelten hingegen als Instandhaltung oder Instandsetzung und sind nicht umlagefähig.

Die Kostenposition „Lichtschachtreinigung“ müsste also konkret benannt oder als Bestandteil einer allgemein umlegbaren Maßnahme (z. B. „Hausreinigung“, „Dachrinnen- und Schachtreinigung“) erkennbar sein. Fehlt es an einer solchen vertraglichen Grundlage, bleibt der Vermieter kostenpflichtig.

Mieterrechte bei unterlassener Reinigung

Wird die Reinigung eines Lichtschachts unterlassen, kann dies zu einer Beeinträchtigung der Mietsache führen – etwa durch Geruchsbildung, Schädlingsbefall oder Feuchtigkeitsschäden. In solchen Fällen stehen dem Mieter je nach Schwere und Dauer der Beeinträchtigung Gewährleistungsrechte zur Verfügung, insbesondere:

• Anspruch auf Mängelbeseitigung
• Mietminderung bei erheblichem Mangel
• Schadensersatz bei schuldhafter Pflichtverletzung des Vermieters

Voraussetzung ist jeweils die ordnungsgemäße Mängelanzeige durch den Mieter. Wird der Mangel nicht gemeldet, entfalten die genannten Rechte in der Regel keine Wirkung.

Achtung: Ist der Mieter zuständig, so kann der Vermieter seinerseits ggf. einen entstandenen Schaden gegenüber dem Mieter geltend machen.

Reinigung durch Mieter auf eigene Kosten?

In der Praxis kommt es vor, dass Mieter eine Reinigung des Lichtschachts vornehmen, ohne dazu verpflichtet zu sein. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob die hierfür aufgewendeten Kosten erstattungsfähig sind.

Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich nur dann, wenn zuvor eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegt, eine Frist zur Abhilfe gesetzt wurde und der Mieter berechtigt zur Selbstvornahme war (§ 536a Abs. 2 BGB analog). Ohne vorherige Aufforderung zur Mangelbeseitigung und Fristsetzung besteht kein Anspruch auf Kostenerstattung.

Ausnahme: Bei Gefahr in Verzug oder drohendem Schaden (z. B. überlaufender Schacht bei Unwetter) kann ausnahmsweise ein sofortiger Handlungsbedarf bestehen. In solchen Fällen kann der Mieter auch ohne vorherige Fristsetzung tätig werden, muss dann aber belegen können, dass schnelles Handeln erforderlich war und die Maßnahme verhältnismäßig war.

Darf ein Lichtschaft verdeckt werden?

Sofern der Lichtschacht Räumlichkeiten beleuchtet, die weder dem Mieter noch dem Vermieter bzw. Eigentümer gehören, besteht für den Wohnungseigentümer die Verpflichtung, dass keine anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidbare Maß hinaus einen Nachteil erleiden.

Konnte durch den Lichtschacht der Raum ohne oder nur mit geringer Beleuchtung benutzt werden und wird dies durch eine lichtundurchlässige Auflage verhindert, so ist dies nicht zulässig. Ein Eigentümer müsste seinen Mieter ggf. zur Unterlassung auffordern.

Denn es besteht ein Anspruch darauf, dass der Lichtschacht oberirdisch freigelegt und weder unter Licht- noch Belüftungsaspekten beeinträchtigt wird.

Kann die Genehmigung aller Eigentümer bzw. die Bestätigung, dass  kein Eigentümer beeinträchtigt wird eingeholt werden, ist die Verwendung eine lichtundurchlässigen Auflage u.U. dennoch zulässig.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

In vermieteten Eigentumswohnungen ergeben sich mitunter weitere Besonderheiten: Befindet sich der Lichtschacht im räumlichen Bereich einer Sondernutzungsfläche, etwa einer Terrasse, stellt sich die Frage, ob die Reinigungspflicht den Eigentümer (also den Vermieter) oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft.

Die Antwort hängt von der konkreten Teilungserklärung und dem geltenden Gemeinschaftsrecht ab. Ist der Lichtschacht als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung verpflichtet – unabhängig davon, ob der Schacht durch einen Mieter genutzt wird oder nicht. In solchen Fällen ist der Vermieter gegebenenfalls verpflichtet, die Hausverwaltung zur Mängelbeseitigung aufzufordern, um seiner Instandhaltungspflicht gegenüber dem Mieter nachzukommen.