Eigenbedarfskündigung ist missbräuchlich, wenn die Kündigung nicht zum Bedarf passt

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn nicht ein tatsächlich vorhandener Bedarf der Bedarfsperson zur Auswahl der Wohnung führt, sondern umgekehrt erst die Auswahl der Wohnung den geltend gemachten Bedarf begründet. Vage, noch nicht konkretisierte Zukunftspläne der Bedarfsperson reichen zur Rechtfertigung eines überhöhten Wohnbedarfs nicht aus.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung missbräuchlich?

Eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass die Wohnung für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts tatsächlich benötigt wird. Der Bedarf muss dabei aus der Person und den Lebensverhältnissen der Bedarfsperson heraus entstehen und darf nicht umgekehrt konstruiert werden, indem der Vermieter zunächst eine bestimmte Wohnung ins Auge fasst und die Bedarfsperson erst nachträglich mit einem entsprechenden Wunsch versieht. Eine derart konstruierte Kündigung kann als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB zu bewerten sein.

Wie wird zwischen zulässiger Konkretisierung und missbräuchlicher Bedarfskonstruktion abgegrenzt?

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich ein bereits vorhandener, allgemeiner Wohnbedarf einer Bedarfsperson im Zuge der Wohnungssuche auf eine konkrete, vom Vermieter angebotene Wohnung richtet. Diese bloße Konkretisierung eines vorbestehenden Bedarfs ist unbedenklich. Anders liegt der Fall jedoch, wenn die Reihenfolge umgekehrt verläuft: Wählt der Vermieter zunächst gezielt das zu kündigende Mietverhältnis aus - etwa weil es sich um die günstigste Wohnung im Bestand handelt - und regt er die Bedarfsperson erst im Anschluss dazu an, einen entsprechenden Wohnbedarf zu entwickeln, fehlt es an einem eigenständigen, aus der Lebenssituation der Bedarfsperson erwachsenen Bedarf. In einem solchen Fall wird der Bedarf nicht durch die Wohnung befriedigt, sondern durch sie erst geschaffen.

Vorliegend hatte der Kläger dem Zeugen nicht auf dessen eigene Nachfrage hin eine Wohnung angeboten, sondern von sich aus die betroffene Wohnung benannt und zugleich auf die Kündigungsmöglichkeit gegenüber der bisherigen, älteren Mieterin hingewiesen. Ein zuvor bereits vorhandener, konkreter Wohnbedarf des Zeugen ließ sich hingegen nicht feststellen.

Welche Rolle spielen wirtschaftliche Erwägungen des Vermieters?

Für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit kann von Bedeutung sein, ob wirtschaftliche Motive des Vermieters die eigentliche Triebfeder der Kündigung waren. Besteht ein deutliches Gefälle zwischen der bislang gezahlten, niedrigen Miete und den erzielbaren Marktpreisen, kann dies dafür sprechen, dass die Auswahl gerade dieses Mietverhältnisses nicht durch den tatsächlichen Bedarf der Bedarfsperson, sondern durch die für den Vermieter besonders vorteilhafte Ertragslage bestimmt wurde. Ein solcher wirtschaftlicher Hintergrund kann als Indiz gegen eine hinreichend eigenständige, aus der Lebenssituation der Bedarfsperson entwickelte Bedarfslage sprechen (vgl. LG Berlin, 20.01.2021 - Az: 64 S 50/20).

Genügen abstrakte Zukunftspläne der Bedarfsperson zur Rechtfertigung eines erweiterten Wohnbedarfs?

Ein von der Bedarfsperson erst für die Zukunft angestrebter, noch nicht konkretisierter Lebensumstand - etwa eine beabsichtigte, aber zeitlich und personell nicht absehbare Familiengründung - vermag einen weit über den gegenwärtigen Bedarf hinausgehenden Wohnraumbedarf grundsätzlich nicht zu tragen. Zwar kann es im Rahmen der Überlassungsentscheidung eines Vermieters sinnvoll erscheinen, eine wünschenswerte künftige Entwicklung der Bedarfsperson mit in den Blick zu nehmen. Solange jedoch keine Verfestigung dieser Planung eingetreten ist - etwa durch das Bestehen einer festen Partnerschaft -, bleiben derartige Erwägungen zu vage, um den geltend gemachten Mehrbedarf an Wohnraum zu rechtfertigen. Wird ein entsprechender Zukunftsbezug zudem im Kündigungsschreiben selbst nicht erwähnt, steht bereits § 573 Abs. 3 BGB der nachträglichen Berücksichtigung dieses Gesichtspunkts im Prozess entgegen, da die Kündigungsgründe dort anzugeben sind.

Entsprechendes gilt für sonstige, im Kündigungsschreiben nicht genannte Nutzungsabsichten einzelner Räume, die für die eigentliche Auswahlentscheidung nicht bestimmend waren; auch sie können den geltend gemachten Bedarf nicht nachträglich stützen.

Welchem Maßstab unterliegt die tatrichterliche Würdigung des Eigenbedarfs?

Die Beurteilung, ob ein geltend gemachter Eigenbedarf tatsächlich besteht oder überhöht bzw. konstruiert ist, obliegt der tatrichterlichen Würdigung im Rahmen des § 286 ZPO. Maßgeblich ist dabei eine Gesamtschau der Umstände der Wohnungsauswahl, der zeitlichen Abfolge von Bedarfsentstehung und Wohnungswahl sowie etwaiger wirtschaftlicher Beweggründe des Vermieters. Ein hierbei festgestellter, weit überhöhter Wohnbedarf kann die Missbräuchlichkeit der Kündigung begründen (vgl. BGH, 04.03.2015 - Az: VIII ZR 166/14).

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