„Ohne Mängel“ im Übergabeprotokoll - teure Falle für Vermieter

Bescheinigt der Vermieter im Übergabeprotokoll bei Rückgabe des Mietobjekts einen mängelfreien Zustand, kann dies als negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB zu verstehen sein, mit der Folge, dass spätere Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts ausgeschlossen sind.

Der Zusatz „i.A.“ unter der Unterschrift des Erklärenden schließt eine wirksame Vertretung nicht aus, wenn die Gesamtumstände für ein Handeln mit Vertretungswillen sprechen.

Wann entsteht der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer geleisteten Mietsicherheit entsteht bereits mit deren Zahlung. Er steht jedoch unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Mietverhältnisses sowie der Rückgabe des Mietobjekts. Fällig wird der Anspruch erst, wenn der Sicherungszweck der Kaution entfällt - also dann, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte (vgl. BGH, 24.03.1999 - Az: XII ZR 124/97; BGH, 20.07.2016 - Az: VIII ZR 263/14). Bestehen bei Vertragsende noch offene Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter, etwa wegen Beschädigung der Mietsache, kann die Fälligkeit der Kautionsrückzahlung entsprechend hinausgeschoben oder der Rückzahlungsanspruch durch ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters eingeschränkt sein.

Welche Bedeutung hat ein Übergabeprotokoll für spätere Schadensersatzansprüche?

Der rechtliche Gehalt eines bei Rückgabe des Mietobjekts erstellten Übergabeprotokolls ist im Einzelfall durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Maßgeblich ist der Erklärungswert der darin enthaltenen Feststellungen aus der Sicht des Empfängerhorizonts. Werden im Protokoll bestimmte Schäden festgehalten, kann dies dahin verstanden werden, dass der Vermieter Schadensersatzansprüche nur noch bezüglich dieser dokumentierten Schäden geltend machen kann, selbst wenn tatsächlich weitere, erkennbare Schäden am Mietobjekt vorhanden gewesen sein sollten.

Bescheinigt der Vermieter im Übergabeprotokoll darüber hinaus ausdrücklich einen ordnungsgemäßen, vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts, so kann dies aus Sicht des Mieters als negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB zu verstehen sein: Der Vermieter erklärt damit, keine (weiteren) Ansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts mehr geltend zu machen. Sinn und Zweck derartiger Feststellungen im Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über Vorhandensein und Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden (vgl. BGH, 10.11.1982 - Az: VIII ZR 252/81; OLG Hamm, 10.05.2012 - Az: 28 U 166/11). Wird zusätzlich die Rückzahlung oder Verrechnung der Kaution im Protokoll vermerkt, verstärkt dies regelmäßig dieses Verständnis, da die Kaution gerade der Absicherung etwaiger Vermieteransprüche dient und eine Rückzahlungserklärung bei fortbestehenden Ansprüchen fernliegend wäre.

Vorliegend betraf dies ein Übergabeprotokoll, in dem unter der Rubrik „Mängel/Schönheitsreparaturen“ vermerkt war, die Übergabe sei „ohne Mängel“ erfolgt, sowie unter der Rubrik „Kaution“ der Hinweis „wird verrechnet bzw. überwiesen“. In der Zusammenschau beider Feststellungen wurde dies als negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters gewertet mit der Folge, dass diesem keine Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts mehr zustanden.

Welche Bedeutung hat der Zusatz „i.A.“ bei einer Unterschrift für die Vertretungswirkung?

Verwendet eine für einen anderen handelnde Person bei ihrer Unterschrift den Zusatz „i.A.“, ist im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung der Gesamtumstände zu ermitteln, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der abgegebenen Erklärung übernehmen wollte. Im allgemeinen, nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer trennscharf zwischen „Auftrag“ und „Vertretung“ unterschieden. Deshalb lässt sich aus der bloßen Verwendung des Zusatzes „i.A.“ nicht zwingend ableiten, dass der Handelnde nicht als Vertreter tätig werden wollte. Entscheidend sind vielmehr die Gesamtumstände des Auftretens.

Gibt die handelnde Person im Rahmen ihres Auftretens rechtsgeschäftliche Erklärungen ab, die über eine bloße Boten- oder Empfangsfunktion hinausgehen, spricht dies für ein Handeln mit Vertretungswillen, auch wenn der Zusatz „i.A.“ verwendet wurde. Ein davon abweichendes Verständnis des eigenen Verhaltens ist dann als Verhalten zu werten, das im Widerspruch zum tatsächlichen Auftreten steht, und daher unbeachtlich (vgl. BGH, 09.05.2000 - Az: VI ZR 173/99 zur „protestatio facto contraria“; BAG, 13.12.2007 - Az: 6 AZR 145/07).

Woraus kann sich die erforderliche Vertretungsmacht ergeben?

Beauftragt der Geschäftsherr eine Person mit der Durchführung einer bestimmten Aufgabe oder Handlung, kann der Geschäftsgegner dies regelmäßig dahin verstehen, dass die beauftragte Person auch rechtsgeschäftlich bevollmächtigt ist, soweit es um Geschäfte geht, die im Zusammenhang mit dieser Aufgabe gewöhnlich vorgenommen werden (vgl. BGH, 19.12.2014 - Az: V ZR 194/13). Bei der Ermittlung des maßgeblichen Empfängerhorizonts können nur solche Umstände herangezogen werden, die dem Geschäftsgegner bekannt sind (vgl. BGH, 09.07.1991 - Az: XI ZR 218/90).

Wird eine Person bewusst zu einem Termin entsandt, in dessen Rahmen die Rückgabe eines Mietobjekts nach § 546 Abs. 1 BGB erfolgen soll, umfasst die damit verbundene Vollmacht regelmäßig auch die Abgabe der bei einer solchen Rückgabe typischerweise anfallenden Erklärungen, etwa Feststellungen zum Zustand des Mietobjekts. Dies gilt unabhängig davon, ob zuvor lediglich eine eingeschränkte Befugnis, etwa zur bloßen Entgegennahme von Schlüsseln, kommuniziert wurde, sofern keine ausdrückliche Beschränkung auf diese Einzelhandlung erklärt wurde.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.