Rückzahlung der Kaution: Wie berechnet sich der Wert der Mietkaution?

Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen
Die Mietkaution oder Mietsicherheit dient dazu, den Vermieter finanziell gegen Schäden oder Vertragsbrüche seitens des Mieters abzusichern. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter diese dann - wenn keine Forderungen des Vermieters bestehen - zurück.

Wenn es daran geht, die Mietkaution zurückzuzahlen, kommt es zwischen Vermieter und Mieter leider häufig zum Streit. Nicht selten zahlen Vermieter lediglich den ursprünglich hinterlegten Betrag zurück - doch so einfach kann man es sich nicht machen.

Welcher Betrag ist vom Vermieter mindestens zurückzuzahlen?

Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter von Wohnraum eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss zudem vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Gemäß § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Damit ergibt sich auch der Betrag, auf den die Mietkaution während der Mietdauer mindestens angewachsen sein muss. Nämlich auf die Höhe der Mietkaution zzgl. der Zinsen und Zinseszinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Grundsätzlich ist vom Vermieter im Streitfall nachzuweisen, welche Erträge erwirtschaftbar gewesen wären. Denn diese sind in jedem Fall auszuzahlen.

Zinsen werden laufend von den Banken angepasst. Daher ist es am einfachsten, wenn zwei oder mehr Banken aufgesucht werden und dort um Aushändigung einer Zinsstaffel für den fraglichen Zeitraum gebeten wird. Anhand dieser kann dann die Kaution vom Datum des Erhalts an entsprechend verzinst werden (den Zinseszins nicht vergessen!) und so die gegenwärtige Kautionshöhe errechnet werden. Eventuell kann ein Sachbearbeiter der Hausbank diese Musterberechnung erstellen.

Zudem führt die Deutsche Bundesbank eine Statistik über Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (MFI-Zinsstatistik SUD105; bis zum Jahr 2003: SU0022), die ebenfalls dabei helfen kann, zu ermitteln, welche Zinserträge mindestens angefallen sein sollten.

Mit diesen Informationen kann relativ schnell überprüft werden, ob die Auszahlung des Vermieters korrekt erfolgt ist.

Hat der Vermieter es versäumt, die Mietkaution anzulegen, so muss der Mieter dennoch auf den Mindestzins verzichten. Es kann dann eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen vom Vermieter verlangt werden. Deren Höhe ist dann wie dargelegt zu ermitteln.

Was gilt, wenn eine besondere Anlageform gewählt wurde?

Mieter und Vermieter können hinsichtlich der Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB auch Sonderregelungen zur Anlage vereinbaren, die außerhalb der banküblichen Verzinsung liegen. So kann die Mietkaution beispielsweise in Fondsvermögen oder ETFs angelegt werden.

Bei Immobilienfonds oder ETFs sind Verzinsungen bis zu mehreren Prozent höher als bei einer Festgeldanlage, diese sind aber meist auch risikoreicher - insbesondere wenn es sich um internationale Veranlagungen handelt. Innerhalb einer längeren Mietdauer können sich somit beträchtliche Zinsdifferenzen und Zinserträge ergeben.

Hat der Vermieter diese Gelder oberhalb der Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist gewinnbringender angelegt, so ist er dazu verpflichtet, diesen Gewinn an den Mieter abzuführen - zumindest dann, wenn der Ertrag belegbar ist.

Welche Informationsrechte hat der Mieter bezüglich der Anlage der Mietkaution?

Grundsätzlich kann der Mieter darüber Auskunft verlangen, wo und wie die Kaution angelegt wurde und welche Zinsen hierbei erwirtschaftet werden. Zudem ist der Vermieter dazu verpflichtet, nachzuweisen, dass die Kaution insolvenzsicher getrennt von seinem Vermögen angelegt wurde.

Gibt der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung keine Auskunft über die Anlage, kann der Mieter die Auskunft gerichtlich in Form einer Auskunftsklage einfordern.

Was ist zu beachten, wenn der Vermieter stirbt oder insolvent wird?

Weder die Insolvenz noch das Ableben des Vermieters sollen eine Auswirkung auf die Mietkaution haben. Der Vermieter ist daher gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB grundsätzlich zur insolvenzfesten Anlage der vom Mieter geleisteten Kaution verpflichtet (BGH, 13.10.2010 - Az: VIII ZR 98/10). Ist der Vermieter verstorben, so geht die Pflicht zur Rückzahlung der Mietkaution auf die Erben über.

Für den Fall, dass der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hat und insolvent wird, so ist die Mietkaution Teil der Insolvenzmasse. Dies kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Mietkaution nicht oder nur teilweise zurückgezahlt wird, wenn das Insolvenzgericht Anspruch auf nicht gesetzeskonform angelegte Mietkaution erhebt.

Im Falle der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter jedoch dazu verpflichtet, die Anlage der Kaution nachzuholen und dies auf Verlangen dem Mieter nachzuweisen (BGH, 23.09.2009 - Az: VIII ZR 336/08; LG Lüneburg, 03.12.2008 - Az: 6 S 122/08).

Dieses Risiko besteht übrigens bei einer Mietkautionsbürgschaft nicht.

Gibt es Sonderfälle, in denen keine Zinsen auf die Mietkaution zu zahlen sind?

Wurde in einem vor 1983 abgeschlossenem Mietvertrag die Verzinsung ausgeschlossen, so muss die Kaution nicht verzinst werden. Für nicht preisgebundenen Wohnraum wurde erstmals durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 eine Verzinsungspflicht für Mietkautionen in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt, die am 1. Januar 1983 in Kraft trat. Obgleich § 551 BGB mit Wirkung seit dem 1. September 2001 grundsätzlich auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse anzuwenden ist (BGH, 30.06.2004 - Az: VIII ZR 243/03), gilt dies nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 1. Januar 1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist (BGH, 21.08.2018 - Az: VIII ZR 92/17).

Auch dann, wenn eine gesetzeskonforme Anlage der Mietkaution keine Zinserträge erwirtschaftet hat, muss kein höherer Zinssatz vom Vermieter geleistet werden.

Steuern auf die Zinserträge?

Bei Zinserträgen auf den Kautionsbetrag handelt es sich um Einkünfte aus Kapitalvermögen, die - wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft wurde - der Abgeltungssteuer unterliegen. Angefallene Steuern sind mithin vom Zinsertrag abzuziehen.