Bei der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung macht es einen Unterschied, ob es sich um eine Privatvermietung oder um eine gewerbliche Vermietung handelt.
Pauschalreiserecht oder Mietrecht – was gilt?
Als gewerblich ist nicht nur die Vermietung durch einen
Reiseveranstalter anzusehen, sondern auch durch den Eigentümer selbst, wenn dieser mehrere Ferienimmobilien besitzt und diese plan- und regelmäßig an Feriengäste vermietet.
Bei einer Privatvermietung gilt das
Mietrecht des BGB bzw. des jeweiligen Reiselandes.
Bei einer gewerblichen Vermietung durch einen Reiseveranstalter sind die besonderen Vorschriften des Reiserechts (§§
651a BGB ff) anwendbar, ebenso dann, wenn eine Ferienhausagentur private Ferienimmobilien zur Vermietung anbietet.
Dies gilt jedoch nicht für die Buchung von Ferienhäusern oder -wohnungen als einzelne Reiseleistung. Hier wird das Mietrecht des jeweiligen Reiselandes angewendet!
Der bei der Privatmiete vorliegende
Zeitmietvertrag kann nicht
ordentlich gekündigt werden, während der Gast bei Geltung des
Pauschalreiserechts vor Mietbeginn jederzeit vom Vertrag zurücktreten kann.
Was ist bei Mängeln zu beachten?
Auch dann, wenn Ferienhaus oder -wohnung
Mängel aufweisen oder zugesicherte Eigenschaften fehlen, ist die Rechtsstellung der Beteiligten unterschiedlich. Zwar kann in jedem Fall der Mietpreis entsprechend der Schwere der Mängel gemindert und bei besonders gravierenden Mängeln fristlos gekündigt werden.
Ob Mängel vorliegen oder zugesicherte Eigenschaften fehlen, richtet sich i.a. nach den Prospektangaben. Für die angemessenen Minderungsquoten gibt es Tabellen (z.B. die
Frankfurter Reisemängeltabelle), die aber nicht verbindlich sind. Letztlich entscheidet das jeweils zuständige Gericht.
Wenn das Pauschalreiserecht zur Anwendung kommt, hat der Mieter bei einer Minderungsquote ab 50% des Reisepreises zudem einen Anspruch auf Entschädigung für
nutzlos vertane Urlaubszeit (
§ 651n Abs. 2 BGB). Diesen Anspruch gibt es bei der Privatvermietung nicht.
Wichtig bei Mängeln ist, dass diese dem Vermieter bzw. der Veranstalter/Ferienhausagentur unverzüglich mitgeteilt werden und
Abhilfe verlangt wird, da der Reisende sonst seine Mängelansprüche verlieren kann.
Kein schriftlicher Vertrag erforderlich!
Sowohl
Mietverträge nach BGB als auch
Reiseverträge sind formfrei gültig, können also auch mündlich geschlossen werden. Bei der gewerblichen Vermietung unter Anwendung des Pauschalreiserechts ist der Veranstalter aber verpflichtet, dem Reisenden unverzüglich nach Vertragsschluss eine schriftliche
Reisebestätigung zukommen zu lassen.
Welches Gericht ist bei Streitigkeiten zuständig?
Bei der Frage, welche Gerichte im Streitfall zuständig sind und welches Recht anwendbar ist, gibt es Unterschiede, wenn das Mietobjekt im Ausland liegt, wobei weiter zwischen dem Gebiet der EU und dem übrigen Ausland differenziert werden muss.
Wird der Vertrag mit einem gewerblichen Anbieter nach Pauschalreiserecht im Inland abgeschlossen, sind die deutschen Gerichte zuständig und ist deutsches Recht anwendbar.
Liegt das Ferienobjekt bei einer Privatvermietung im Ausland oder wurde die Ferienwohnung als einzelne Reiseleistung gebucht, muss in der Regel auch im Ausland nach dortigem Recht geklagt werden, es sei denn, das Ferienobjekt liegt im Gebiet der EU und sowohl Vermieter als auch Mieter leben im Inland.
Einreise- oder Nutzungsverbot – kann kostenfrei storniert werden?
Liegt ein allgemeines behördliches
Ein-/Ausreiseverbot vor und unterliegt die Buchung dem Reiserecht, liegt aus juristischer Sicht sog. höhere Gewalt vor, d.h. ein unvermeidbarer außergewöhnlicher Umstand.
Insofern ist der Mieter berechtigt, kostenfrei zu stornieren:
Soweit das Reiseland bzw. Zielgebiet oder die Beherbergung behördlich unter Quarantäne gestellt wird oder eben nicht mehr zugänglich ist, sind aus juristischer Sicht unvermeidbare und außergewöhnliche Umstände anzunehmen. Eine solche objektive Nichtbenutzbarkeit der gebuchten Unterkunft befreit dann den Anbieter von seiner Leistungs- und den Gast von seiner Zahlungspflicht.
Bei einer individuellen Buchung einer Ferienwohnung ist nicht das Reiserecht, sondern das Mietrecht anzuwenden. Hier kommen – wenn die Buchung dem deutschen Recht unterliegt - kostenlose Rücktrittsmöglichkeiten nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht. Darunter fällt aber unter anderem die allgemeine Unzugänglichkeit.
Es liegt damit grundsätzlich höhere Gewalt vor. Zur sog. höheren Gewalt zählen regelmäßig Krieg, ggf. politische Unruhen, sowie u.a. auch Naturkatastrophen oder vergleichbare Fälle. Eine klare Definition zur „höheren Gewalt“ existiert jedoch nicht, so dass im Streitfall immer das zuständige Gericht im jeweiligen Einzelfall zu klären hat, ob es letztlich einen Grund für eine kostenfreie Stornierung gibt. Daher kommt es je nach Einzelfall durchaus zu sehr unterschiedlichen Betrachtungen und damit nicht zuletzt auch immer zu einem gewissen Prozessrisiko.
Die Anreise müsste somit durch das Ereignis wesentlich erschwert, erhebliche beeinträchtigt oder aber zu einem unzumutbaren Sicherheitsrisiko werden. Dies ist in dann gegeben, wenn die Örtlichkeit nicht mehr erreichbar ist und aufgrund der behördlichen Anordnungen nicht mehr durch Touristen betreten werden kann/darf.
Sollte die individuelle Buchung nicht deutschem Recht unterliegen, so kann die Rechtslage anders aussehen und müsste gesondert geprüft werden.
