Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand: Teilweiser Ausgleich innerhalb der Schonfrist reicht nicht aus!

Gerät ein Mieter mit der Zahlung der Miete in einem Umfang in Verzug, der die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, ist eine hierauf gestützte fristlose Kündigung wirksam. Finanzielle Schwierigkeiten des Mieters stellen keinen Umstand dar, den der Mieter nicht zu vertreten hat. Eine nur teilweise Ausgleichszahlung innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, und eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung bleibt von einer Schonfristzahlung ohnehin unberührt.

Fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere in zwei Fällen vor: Zum einen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (lit. a). Zum anderen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (lit. b). Vorliegend war der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung mit mehreren Monatsmieten über einen Gesamtbetrag von über zwei Monatsmieten im Rückstand, sodass beide Tatbestandsvarianten erfüllt waren.

Formale Anforderungen an die Kündigungserklärung ergeben sich aus §§ 568, 573 Abs. 3 BGB. Fehlt es an einem entsprechenden Vortrag zu Formmängeln und sind solche auch nicht ersichtlich, ist von einer formwirksamen Kündigungserklärung auszugehen.

Welche Rolle spielt eine Schonfristzahlung?

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Voraussetzung ist, dass die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung vollständig bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt wird (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 569 Rn. 46, beck-online; BeckOK BGB/Wöstmann, 72. Ed. 1.11.2024, BGB § 569 Rn. 30, beck-online). Nur Teilzahlungen führen demnach nicht zu einer vollständigen Befriedigung und lassen die Wirkung der Schonfristzahlung entfallen.

Zu berücksichtigen ist zudem, dass sich die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB ausschließlich auf die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB auswirkt. Eine zugleich auf denselben Zahlungsrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von einer Schonfristzahlung unberührt; die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB ist auf die ordentliche Kündigung weder unmittelbar noch analog anwendbar (vgl. BGH, 23.10.2024 - Az: VIII ZR 106/23).

Entlastet eine unverschuldete Notlage den Mieter vom Zahlungsverzug?

Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit (vgl. BGH, 11.07.2012 - Az: VIII ZR 138/11). Der Verzug tritt dabei auch dann ein, wenn dem Schuldner die erforderlichen Geldmittel fehlen; ein Schuldner kann sich grundsätzlich nicht darauf berufen, er habe sich die notwendigen Mittel ohne eigenes Verschulden nicht beschaffen können. Dies gilt selbst dann, wenn eine durch das Sozialamt oder das Jobcenter zu übernehmende Mietzahlung sozialrechtswidrig ausbleibt, da die finanzielle Leistungsfähigkeit - einschließlich der Frage, ob eine erwartete Sozialleistung tatsächlich erbracht wird - in den Risikobereich des Mieters fällt (vgl. MüKoBGB/Ernst, 10. Aufl. 2025, BGB § 286 Rn. 132, beck-online). Der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Sperrzeit beim Bezug von Arbeitslosengeld führen demnach regelmäßig nicht zu einem Ausschluss des Verzuges.

Wann kommt eine Räumungsfrist in Betracht?

Nach § 721 ZPO kann dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden. Das Gericht hat hierbei im jeweiligen Einzelfall die widerstreitenden Interessen der Parteien anhand des vorgetragenen und festgestellten Sachverhalts gegeneinander abzuwägen (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici, ZPO, § 721 Rn. 5, beck-online). Bei einem auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsanspruch kann eine Räumungsfrist nur ausnahmsweise bewilligt werden, wenn auch zukünftig nicht mit einer Zahlung gerechnet werden kann (vgl. Musielak ZPO/Lackmann, ZPO, § 721 Rn. 4, beck-online). In die Abwägung einzustellen ist zudem, ob angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist voraussichtlich nicht beschafft werden kann (vgl. BGH, 25.10.2022 - Az: VIII ZB 58/21). Der Räumungsschuldner muss dabei grundsätzlich darlegen, dass er Anstrengungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum unternommen hat (vgl. OLG Stuttgart, 07.06.2006 - 13 U 89/06). Fehlt es an entsprechendem Vortrag zu Bemühungen um Ersatzwohnraum sowie zu etwaigen Härtegründen, überwiegt regelmäßig das Räumungsinteresse des Vermieters.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.