Wenn an zwei aufeinander folgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete ausbleibt, ist dies ein Grund zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter, ebenso dann, wenn sich über mehrere Monate ein Mietrückstand von mindestens 2 Monatsmieten aufbaut (§§ 569, 543 BGB).
Ein Vermieter, der eine Kündigung aussprechen will, sollte aber berücksichtigen, dass der Mieter bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit seine Mietrückstände auch durch Zusicherung der darlehensweisen Mietrückstandsübernahme oder Nachzahlung durch das Jobcenter ausgleichen kann. Die Übernahmeerklärung genügt in diesem Fall.
Mieter, deren Miete durch die ARGE oder das Jobcenter bezahlt wird bzw. deren Miete an den Mieter zur Weiterleitung ausgezahlt wird, geraten aber auch dann in Schwierigkeiten, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. In diesem Fall droht nämlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter.
Grundsätzlich kann bei unpünktlicher Mietzahlung eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Vertragsverletzung in Frage (§ 543 BGB) in Betracht gezogen werden. Bei nur um einige Tage verspäteten Mietzahlungen kann dies aber nicht angenommen werden. Nur dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter aufgrund der unpünktlichen Zahlungen nicht mehr zumutbar ist, kann eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Vertragsverletzung ausgesprochen werden. Hierzu dürften erhebliche Verzögerungen über einen längeren Zeitraum erforderlich sein.
Eine Kündigung kann also aufgrund unregelmäßiger, unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlung ausgesprochen werden.
Bei Hartz-IV Empfängern ist dies jedoch nicht ohne weiteres möglich. So hat der BGH entschieden, dass Hartz-IV Empfängern wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Jobcenter nicht fristlos gekündigt werden kann (Az: VIII ZR 64/09), da das Jobcenter mit der Mietauszahlung hoheitliche Aufhaben übernimmt. Daher kann ein Verschulden des Amtes nicht dem Mieter zugerechnet werden.
Hierbei ist es unerheblich, ob die Transferleistung (also die Miete) an den Mieter zur Weiterleitung oder direkt an den Vermieter gezahlt wird. Dennoch bleibt zu beachten, dass eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (BGH, 29.6.2016 - Az: VIII ZR 173/15).
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.
Es stellt sich in einem solchen Fall für den Vermieter die Frage, ob die Kündigung in einem solchen Fall optimal ist. Eine teure Klage gegen dürfte eher selten die Ideallösung darstellen. Es ist jedenfalls dringend anzuraten, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung zumindest eine einschlägige Abmahnung auszusprechen. Bevor dann weitere Schritte angegangen werden, sollte eine eingehende rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, um das Kosten-Nutzen-Risiko im konkreten Fall besser einschätzen zu können.
Ein Vermieter, der eine Kündigung aussprechen will, sollte aber berücksichtigen, dass der Mieter bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit seine Mietrückstände auch durch Zusicherung der darlehensweisen Mietrückstandsübernahme oder Nachzahlung durch das Jobcenter ausgleichen kann. Die Übernahmeerklärung genügt in diesem Fall.
Mieter, deren Miete durch die ARGE oder das Jobcenter bezahlt wird bzw. deren Miete an den Mieter zur Weiterleitung ausgezahlt wird, geraten aber auch dann in Schwierigkeiten, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. In diesem Fall droht nämlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter.
Grundsätzlich kann bei unpünktlicher Mietzahlung eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Vertragsverletzung in Frage (§ 543 BGB) in Betracht gezogen werden. Bei nur um einige Tage verspäteten Mietzahlungen kann dies aber nicht angenommen werden. Nur dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter aufgrund der unpünktlichen Zahlungen nicht mehr zumutbar ist, kann eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Vertragsverletzung ausgesprochen werden. Hierzu dürften erhebliche Verzögerungen über einen längeren Zeitraum erforderlich sein.
Eine Kündigung kann also aufgrund unregelmäßiger, unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlung ausgesprochen werden.
Bei Hartz-IV Empfängern ist dies jedoch nicht ohne weiteres möglich. So hat der BGH entschieden, dass Hartz-IV Empfängern wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Jobcenter nicht fristlos gekündigt werden kann (Az: VIII ZR 64/09), da das Jobcenter mit der Mietauszahlung hoheitliche Aufhaben übernimmt. Daher kann ein Verschulden des Amtes nicht dem Mieter zugerechnet werden.
Hierbei ist es unerheblich, ob die Transferleistung (also die Miete) an den Mieter zur Weiterleitung oder direkt an den Vermieter gezahlt wird. Dennoch bleibt zu beachten, dass eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (BGH, 29.6.2016 - Az: VIII ZR 173/15).
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.
Es stellt sich in einem solchen Fall für den Vermieter die Frage, ob die Kündigung in einem solchen Fall optimal ist. Eine teure Klage gegen dürfte eher selten die Ideallösung darstellen. Es ist jedenfalls dringend anzuraten, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung zumindest eine einschlägige Abmahnung auszusprechen. Bevor dann weitere Schritte angegangen werden, sollte eine eingehende rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, um das Kosten-Nutzen-Risiko im konkreten Fall besser einschätzen zu können.
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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Nein, eine fristlose Kündigung aufgrund von unpünktlichen Mietzahlungen durch das Jobcenter ist nicht ohne Weiteres möglich, da das Amt bei der Mietauszahlung hoheitliche Aufgaben übernimmt und ein Verschulden der Behörde dem Mieter nicht zugerechnet werden kann (vgl. BGH, Az: VIII ZR 64/09).
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn über zwei aufeinander folgende Monate mehr als eine Monatsmiete ausbleibt oder sich über mehrere Monate ein Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten ansammelt (§§ 569, 543 BGB).
Nein, eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, ist nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie die Miete an den Vermieter zahlt (vgl. BGH, 29.6.2016 - Az: VIII ZR 173/15).
Es ist dringend anzuraten, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine einschlägige Abmahnung auszusprechen. Zudem sollte eine rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, um das Kosten-Nutzen-Risiko eines gerichtlichen Vorgehens abzuwägen.
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