Mietkaution nicht gezahlt: Droht die fristlose Kündigung?

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Eine zuvor erteilte Stundung der Kautionszahlung kann vom Vermieter widerrufen werden, sodass die Fälligkeit erneut eintritt und ein Zahlungsverzug begründet wird, wenn der Mieter der Zahlungsaufforderung nicht nachkommt.

Kündigungsgrund bei Kautionsrückstand

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB i.V.m. § 569 Abs. 2a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Maßgeblich ist allein die Höhe des rückständigen Kautionsbetrags im Verhältnis zur vereinbarten Monatsmiete; auf eine darüber hinausgehende Interessenabwägung kommt es insoweit nicht an.

Welche Bedeutung hat ein Erlass oder eine Stundung der Kaution?

Ein Erlass der Kautionsforderung gemäß § 397 BGB setzt den Abschluss eines Erlassvertrages voraus. An das Vorliegen einer stillschweigenden Erlassvereinbarung sind wegen ihrer rechtsvernichtenden Wirkung besonders strenge Anforderungen zu stellen; das Verhalten der Parteien muss unzweideutig auf einen Erlasswillen hindeuten. Eine bloße Vereinbarung, dass die Kautionszahlung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen solle, ist demgegenüber regelmäßig als Stundungsabrede zu qualifizieren.

Die Stundung bewirkt, dass die Fälligkeit der Forderung bei fortbestehender Erfüllbarkeit hinausgeschoben wird. Sie endet zu dem vereinbarten oder einseitig bestimmten Zeitpunkt; ist eine bestimmte Zeit nicht festgelegt, ist im Zweifel davon auszugehen, dass der Gläubiger berechtigt ist, die Leistungszeit gemäß §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen. Eine Stundung kann vom Gläubiger demzufolge widerrufen werden, wodurch die Fälligkeit der gestundeten Forderung wieder eintritt.

Vorliegend hatte die Vermieterseite eine zunächst gewährte Stundung der Kaution durch ein an den Mieter gerichtetes Schreiben widerrufen und zur Zahlung aufgefordert. Da der Mieter der erneuten Zahlungsaufforderung nicht nachkam, trat ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Verzug mit der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete ein.

Auswirkungen auf einen Anspruch auf künftige Nutzungsentschädigung

Eine Klage auf künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung gemäß § 259 ZPO setzt voraus, dass die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Dies kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Mieter die Zahlungspflicht ernsthaft bestreitet, sondern auch dann, wenn aus sonstigen Umständen zu erwarten ist, dass er nicht zahlen wird. Die Anforderungen an diese Erwartung sind nicht hoch; ein über einen längeren Zeitraum bestehender, die Bruttomiete mehrfach übersteigender Zahlungsrückstand genügt insoweit (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 546a Rn. 107).

Wurde das Mietverhältnis hingegen nicht wegen eines Zahlungsverzugs mit der Miete, sondern aus anderen Gründen - wie hier wegen eines Kautionsrückstands - beendet, kommt eine entsprechende Besorgnis nicht ohne weiteres in Betracht. In derartigen Fällen ist regelmäßig zu fordern, dass der Vermieter zunächst abwartet, ob nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich ein Zahlungsrückstand mit der Nutzungsentschädigung eintritt.

Bemessung der Räumungsfrist

Im Rahmen der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO ist zu berücksichtigen, inwieweit dem Mieter ein Verschulden an dem zur Kündigung führenden Zahlungsverzug zur Last fällt. Ein geringeres Verschulden kann sich insbesondere daraus ergeben, dass eine zunächst bestehende Stundungsvereinbarung erst nach einem Vermieterwechsel widerrufen wurde. Zu berücksichtigen sind weiter ein etwaiges besonderes Interesse des Vermieters an einer baldigen Rückerlangung der Mietsache, die Wahrscheinlichkeit künftiger Zahlungsrückstände sowie der Umstand, ob ausstehende Forderungen - etwa die Kaution - zwischenzeitlich ausgeglichen wurden und keine Mietrückstände bestehen. Auch die Dauer des Mietverhältnisses kann bei der Bemessung einer angemessenen Frist zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zu berücksichtigen sein.

Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.