Schonfrist verstrichen: Nachzahlungen retten das Mietverhältnis nicht mehr

Wer als Mieter mehr als zwei Monatsmieten sowie die vereinbarte Mietkaution schuldet, gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung - unabhängig davon, ob den Mieter an dem Rückstand ein Verschulden trifft. Zahlungen nach Rechtshängigkeit heilen die Kündigung nur dann, wenn sie vollständig und innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von zwei Monaten eingehen; verspätete oder unvollständige Nachzahlungen ändern daran nichts.

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Gerät ein Mieter mit einem Betrag in Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht oder übersteigt, ist der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Ein weiterer, eigenständiger Kündigungsgrund ergibt sich aus § 569 Abs. 2a BGB, wenn der Mieter die nach § 551 BGB geschuldete Mietkaution in einer Höhe nicht leistet, die zwei Monatsmieten entspricht. Beide Kündigungsgründe können nebeneinander vorliegen und die Kündigung jeweils selbständig tragen.

Im vorliegenden Fall bestand zum Zeitpunkt der Kündigung sowohl ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten - der sich bereits seit Mietbeginn aufgebaut hatte - als auch ein vollständiger Ausfall der vereinbarten Kaution in Höhe von 3.626,00 €.

Verschulden des Mieters ist kein Tatbestandsmerkmal

Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt kein Verschulden des Mieters voraus. Der Einwand, der Rückstand sei unverschuldet, weil dem Mieter außer einer zum Verkauf stehenden Eigentumswohnung keine liquiden Mittel zur Verfügung stünden, berührt den Kündigungsgrund nicht. Maßgeblich ist allein der objektiv eingetretene Zahlungsrückstand in der gesetzlich bestimmten Höhe. Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) liegt nicht vor, wenn der Vermieter einen vertragsgemäß geschuldeten Mietzins einfordert und infolge dessen anhaltender Nichterfüllung von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht.

Schonfrist ist zu beachten!

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB sieht vor, dass eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, wenn der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs sämtliche rückständigen Beträge vollständig ausgleicht. Diese Schonfrist beginnt mit dem Tag der Zustellung der Räumungsklage an den Mieter und endet zwei Monate später.

Im vorliegenden Fall wurde die Klage am 28.07.2025 zugestellt; die Schonfrist endete damit am 28.09.2025. Nachzahlungen, die erst nach diesem Datum eingingen, konnten die Kündigung nicht mehr zu Fall bringen.

Die Heilungswirkung der Schonfrist tritt nur ein, wenn der gesamte Rückstand vollständig beglichen wird. Verbleiben - wie vorliegend - auch nach den geleisteten Zahlungen noch offene Beträge, namentlich die Mietkaution sowie ausstehende Mietzahlungen, wird der Kündigungsgrund nicht vollständig beseitigt. Teilzahlungen innerhalb der Schonfrist reichen dafür nicht aus.

Räumungsanspruch des Vermieters

Mit Wirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis beendet. Der Vermieter kann gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangen. Weder die wiederholte Kündigung mit Klageerhebung noch die Frage eines etwaigen Mieterschutzes bei einer Seniorenresidenz ändert an diesem Ergebnis etwas, solange die gesetzlichen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung - insbesondere der qualifizierte Zahlungsrückstand - im maßgeblichen Zeitpunkt vorlagen und die Schonfrist ungenutzt verstrichen ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.