Eine
außerordentliche fristlose Kündigung nach
§ 543 Abs. 1,
569 Abs. 2 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB liegt ein solcher insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.
Eine Gebrauchsüberlassung gilt bereits dann als unbefugt, wenn sie
ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt. Dies betrifft auch Fälle, in denen der Mieter eine
Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, selbst wenn ihm letztlich ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zusteht (BGH, 02.02.2011 - Az:
VIII ZR 74/10). Ob einer derartigen Vertragsverletzung ein die Kündigung rechtfertigendes, erhebliches Gewicht zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, 02.02.2011 - Az:
VIII ZR 74/10).
Steht dem Mieter gegen den Vermieter ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu, wirkt sich dies erheblichkeitsmindernd aus. Die Pflichtverletzung verliert dadurch an Gewicht, sodass die für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Erheblichkeit der Rechtsverletzung nicht erreicht wird.
Nach
§ 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte kann grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen (BGH, 13.09.2023 - Az:
VIII ZR 109/22). Hiervon kann bereits ausgegangen werden, wenn persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen werden und der Zugriff auf diese durch Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels möglich bleibt.
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