Eine formularmäßige Endrenovierungsklausel, die dem Mieter die Durchführung von
Schönheitsreparaturen bei Mietende auferlegt, ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Mieträume bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurden. Dieser Grundsatz gilt nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern findet über § 310 Abs. 1 BGB auch auf Gewerbemietverträge Anwendung.
Gesetzliche Ausgangslage und Abdingbarkeit
Nach
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt dem Vermieter die Instandhaltung der Mietsache; die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch einhergehende Abnutzung fällt grundsätzlich in seinen Pflichtenkreis. Diese Norm ist dispositiv: Die Vertragsparteien können die Erhaltungspflicht - und damit auch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - vertraglich auf den Mieter übertragen. In der Praxis erfolgt dies regelmäßig durch vorformulierte Klauseln in
Formularmietverträgen.
Endrenovierungsklausel als AGB-Regelung
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zu übergeben (sog. Endrenovierungsklausel), ist in einem Formularmietvertrag nicht grundsätzlich unzulässig. Als Allgemeine Geschäftsbedingung unterliegt sie jedoch der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Renovierung verpflichtet wird (vgl. BGH, 12.09.2007 - Az:
VIII ZR 316/06).
Unwirksamkeit bei unrenovierter Übergabe
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Mieträume dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen werden. Der Grund liegt darin, dass eine solche Klausel den Mieter verpflichten würde, die Räume in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie erhalten hat - was eine unangemessene Benachteiligung darstellt.
Vorliegend wurden die Räumlichkeiten im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses ausweislich eines zeitnah erstellten Gutachtens in einem unrenovierten und desolaten Allgemeinzustand übergeben; dieser Umstand war zwischen den Parteien unstreitig.
Übertragung auf das Gewerbemietrecht
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht nur in Ausnahmefällen Veranlassung, Mietverträge über Gewerberäume anders als solche über Wohnraum zu beurteilen (vgl. BGH, 06.04.2005 - Az:
XII ZR 308/02). Darüber hinaus findet § 307 BGB gemäß § 310 Abs. 1 BGB auch gegenüber Unternehmern Anwendung. Die für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierter Übergabe sind daher auf Gewerbemietverhältnisse übertragbar.
Verstößt die entsprechende Vertragsklausel gegen § 307 BGB, ist sie unwirksam. Eine Überwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in diesem Fall nicht wirksam erfolgt. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Nichtdurchführung dieser Arbeiten scheiden damit aus.
