Falsche Auskunft über Vormiete ist wie eine fehlende Auskunft zu bewerten

Der Vermieter kann nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat.

Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist.

Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren.

Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an den Mieter mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause … Berlin gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde.

Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht.

Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“.

Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.