Doppelvermietung: Kein Vorrang für Erstmieter

Bei einer Doppelvermietung derselben Mietsache hat der zeitlich ältere Mietvertrag keinen automatischen Vorrang vor dem jüngeren; der Vermieter kann frei entscheiden, welchem Vertragspartner er die Leistung erbringt. Der dadurch von der Nutzung ausgeschlossene Mieter kann seinen Besitzanspruch gegenüber dem Vermieter nicht im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen, sondern ist auf Schadensersatzansprüche verwiesen.

Doppelvermietung: Kein Vorrang des älteren Vertrags

Verpflichtet sich ein Vermieter durch zwei aufeinanderfolgende Verträge gegenüber unterschiedlichen Personen zur Überlassung derselben Mietsache, liegt eine Doppelvermietung vor. Beide Verträge sind nach § 535 Abs. 1 BGB wirksam zustande gekommen und begründen jeweils eigenständige schuldrechtliche Überlassungsansprüche. Da die Erfüllung beider Verträge tatsächlich nicht gleichzeitig möglich ist, kann der Vermieter die geschuldete Leistung nur gegenüber einem der beiden Vertragspartner erbringen; im Übrigen macht er sich gegenüber dem anderen schadensersatzpflichtig.

Warum hat der ältere Vertrag keinen Vorrang?

Ein allgemeiner Grundsatz, wonach der zeitlich zuerst geschlossene Mietvertrag Vorrang vor dem später geschlossenen genießt, besteht nicht. Es ist vielmehr Sache des Vermieters zu bestimmen, an welchen der konkurrierenden Vertragspartner er die versprochene Leistung erbringt (vgl. KG, 25.01.2007 - Az: 8 W 7/07; OLG Brandenburg, 06.08.1997 - Az: 3 U 72/97; OLG Frankfurt, 28.08.1996 - Az: 17 W 22/96; OLG Hamm, 15.10.2003 - Az: 30 U 131/03). Keiner der konkurrierenden Gläubiger verfügt über das „bessere Recht“; die Auswahlentscheidung steht daher allein dem Vermieter zu. Dieser Auffassung stehen vereinzelte gegenteilige Stimmen gegenüber, wonach der ältere Vertrag vorrangig zu erfüllen sei (a.A. OLG Düsseldorf, 04.10.1990 - Az: 10 U 93/90).

Welche Rechte hat der ausgegrenzte Mieter?

Da keiner der konkurrierenden Mieter über das bessere Recht verfügt, ist es beiden verwehrt, ihre jeweils beanspruchte Rechtsposition zu Lasten des anderen zwangsweise durchzusetzen. Der Mieter, dem die Nutzung tatsächlich vorenthalten wird, kann seinen Überlassungsanspruch gegenüber dem Vermieter daher nicht im Wege einer einstweiligen Verfügung sichern. Ihm verbleibt allein der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung.

Im hier zu entscheidenden Fall wurde ein Fitnessstudiobetreiber nach Aushändigung der Schlüssel an einen neuen Nutzer von der weiteren Nutzung ausgeschlossen und ging daraufhin erfolglos im Eilverfahren gegen seinen Vermieter vor.

Eine Beschränkung des Rechtsschutzes des ausgegrenzten Mieters verstößt nicht gegen die Rechtsschutzgarantie des Art. 19 Abs. 4 GG, da dessen Anwendungsbereich nur die Verkürzung des Rechtswegs als solchen betrifft. Scheitert ein Anspruch dagegen an der materiellen Rechtslage - hier am Fehlen eines Verfügungsanspruchs -, wird der Rechtsweg dadurch nicht beschnitten.

Auswirkungen einer salvatorischen Klausel bei Teilnichtigkeit

Enthält ein Vertrag neben einem gemäß §§ 311b Abs. 1, 125 Satz 1 BGB formnichtigen Teil (etwa einer nicht notariell beurkundeten Grundstückskaufoption) eine salvatorische Klausel, führt dies nicht ohne Weiteres zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags nach § 139 BGB. Streiten die Parteien über die Wirksamkeit des Restgeschäfts, ist von dessen Fortbestand auszugehen, solange nicht derjenige, der den gesamten Vertrag für unwirksam hält, Umstände darlegt und beweist, die einen der Erhaltensklausel widersprechenden Willen der Vertragsschließenden erkennen lassen (vgl. BGH, 24.09.2002 - Az: KZR 10/01). Die Darlegungs- und Beweislast trifft mithin denjenigen Dritten, der sich auf die Gesamtnichtigkeit beruft.

Ansprüche gegen den Besitzer bei fehlender Vertragsbeziehung

Fehlt es an einer eigenen Vertragsbeziehung zu demjenigen, der die tatsächliche Nutzung ausübt, kommen zugunsten des ausgeschlossenen Mieters allenfalls Besitzschutzansprüche wegen verbotener Eigenmacht nach § 861 Abs. 1 BGB in Betracht. Voraussetzung ist, dass der in Anspruch Genommene selbst in den Besitz der Sache eingerückt und dadurch fehlerhafter Besitzer geworden ist. Wird der Zugang zu Räumlichkeiten mit Willen des bisherigen Besitzers übergeben, etwa durch Schlüsselaushändigung, liegt hierin keine verbotene Eigenmacht. Wird dem bisherigen Nutzer im Anschluss noch ein zeitlich begrenzter, besuchsweiser Zugang zur Abwicklung eigener Angelegenheiten gestattet, begründet dies keine eigene Besitzerstellung, die einen späteren Ausschluss als Besitzstörung erscheinen ließe.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.