Kalte Räumung durch Wassersperre? Kein Eilrechtsschutz für Untermieter

Ein Antrag auf Wiederherstellung der Wasserversorgung im Wege der einstweiligen Verfügung bleibt erfolglos, wenn die behauptete vorsätzliche Sperrung durch den Vermieter nicht glaubhaft gemacht wird. Zudem steht einem Untermieter mangels vertraglicher Beziehung zum Vermieter kein mietrechtlicher Anspruch zu; die Einstellung von Versorgungsleistungen stellt zudem keine verbotene Eigenmacht im Sinne des Besitzschutzes dar.

Welche Anforderungen bestehen an die Darlegung eines vorsätzlichen Handelns?

Für den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist gemäß § 920 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 294 ZPO die Glaubhaftmachung sowohl des Verfügungsanspruchs als auch des Verfügungsgrundes erforderlich. Eine bloße Vermutung genügt diesen Anforderungen nicht, wenn sie nicht durch weitere tatsächliche Anhaltspunkte gestützt wird. Wird lediglich behauptet, eine Versorgungsunterbrechung sei vorsätzlich durch den Anspruchsgegner herbeigeführt worden, ohne dass hierfür belastbare Indizien vorgetragen werden, fehlt es an der erforderlichen Glaubhaftmachung.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall stützte die Antragstellerin ihren Vortrag auf die bloße Annahme, die Wasserversorgung sei bewusst durch die Antragsgegnerin unterbrochen worden, nachdem Schutzvorrichtungen an den Versorgungseinrichtungen angebracht worden seien. Dieser Vortrag wurde als nicht ausreichend erachtet, um ein vorsätzliches Verhalten glaubhaft zu machen. Insoweit ist es einem Antragsteller regelmäßig zuzumuten, vor Einleitung eines gerichtlichen Eilverfahrens zunächst den Grund des Ausfalls zu erfragen oder die Gegenseite zur Wiederherstellung aufzufordern, bevor eine vorsätzliche Handlung unterstellt wird.

Anspruchsberechtigung des Untermieters

Unabhängig von der fehlenden Glaubhaftmachung fehlt es im vorliegenden Fall auch an einer Anspruchsgrundlage. Zwischen Untermieter und (Haupt-)Vermieter besteht kein Vertragsverhältnis; mietrechtliche Erfüllungsansprüche, die eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründen könnten, bestehen daher ausschließlich im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter. Ein bloßes Besitzrecht des Untermieters an der Mietsache genügt zur Begründung eines entsprechenden Anspruchs gegen den Vermieter nicht.

Stellt die Einstellung der Wasserversorgung eine verbotene Eigenmacht dar?

Nach der Rechtsprechung des BGH stellt die Einstellung von Versorgungsleistungen keine verbotene Eigenmacht im Sinne des Besitzschutzes dar (vgl. BGH, 06.05.2009 - Az: XII ZR 137/07). Der Besitzschutz dient der vorläufigen Befriedung und steht grundsätzlich auch einem nicht mehr zum Besitz berechtigten Mieter zu, etwa nach Beendigung des Mietverhältnisses und bestehender Räumungspflicht. Er umfasst jedoch ausschließlich die Abwehr von Störungen des Besitzes als tatsächlicher Sachherrschaft, nicht hingegen einen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache oder auf Fortsetzung einer Versorgung. Die Einstellung von Leistungen begründet danach keinen Eingriff von außen in den Besitz, sondern betrifft allenfalls die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache.

Diese Wertung wird als vergleichbar mit der Fallgestaltung angesehen, in der ein Versorgungsunternehmen die Belieferung unmittelbar gegenüber dem Mieter einstellt; auch eine solche Versorgungssperre wird nach überwiegender Auffassung nicht als Besitzverletzung qualifiziert. Eine hiervon abweichende, in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung (vgl. LG München I, 09.06.2005 - Az: 26 O 8764/05), wonach die Einstellung von Versorgungsleistungen als verbotene Eigenmacht zu werten sei, wird durch die genannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geteilt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.