Hat der Vermieter eine bereits vermietete Wohnung erneut vermietet, da er zum Beispiel irrtümlich glaubte, das andere Mietverhältnis sei bereits beendet oder gar nicht zu Stande gekommen gibt es ein Problem. Sind beide
Mietverträge gültig, dann haben auch beide Mieter ein Anrecht darauf, die Wohnung zu benutzen.
Da aber nicht beide Mieter gleichzeitig die Wohnung bewohnen können, stellt sich die Frage, wer die Wohnung am Ende nutzen kann, bzw. wie entschieden wird, wem die Wohnung zusteht.
Hier gilt ein einfacher Grundsatz:
„Wer zuerst kommt, kriegt die Wohnung“.
Es sind aber trotzdem zwei Fallkonstellationen zu unterscheiden - nämlich den Fall einer bereits belegten Wohnung und den einer einer leerstehenden Wohnung.
Belegte Wohnung
Sofern der Mieter, der die Wohnung bereits bezogen hat, diese auch rechtmäßig nutzt, kann der zweite Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der andere Mieter auszieht.
Dem leerausgehenden Mieter steht aber regelmäßig ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu (BGH ZMR 1962, 175), weil der abgeschlossene Mietvertrag an einem Rechtsmangel gem.
§ 536 BGB leidet - der andere Mieter hat ja ebenfalls ein bereits ausgeübtes Nutzungsrecht.
Ein Schadensersatzanspruch besteht grundsätzlich für den Fall, feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (KG, 23.02.2015 - Az:
8 U 52/14).
Auf das Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Auch wenn der Vermieter schuldlos überzeugt war, er könne die Wohnung vermieten, haftet er gegenüber dem Mieter, der nicht zum Zuge kam, für den entstandenen Schaden (
§ 536a BGB).
Denn der Mangel, dass eine Wohnung bereits anderweitig genutzt wird, fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters.
Der Vermieter kann sich auch nicht durch einen Trick aus der Haftung gegenüber dem leer ausgegangenen Mieter befreien und den von ihm nicht erfüllbaren Mietvertrag einfach aus wichtigem Grund
kündigen (BGH, 29.11.1995 - Az: XII ZR 230/94). Er muss für seinen Fehler einstehen.
Der Mieter, welcher die Wohnung nunmehr nicht nutzen kann, ist von der Mietzinsleistung befreit und kann zudem das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er einen anderen Wohnraum beziehen muss oder wegen des verpassten Einzugstermins ein Wohnungsbezug für ihn nicht länger von Interesse ist. Andernfalls hat der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb derer der Vermieter dem besitzlosen Mieter den Besitz an der Wohnung zu verschaffen hat.
Ist dies dem Vermieter offensichtlich nicht möglich oder verweigert der Vermieter jegliche Anstrengungen in dieser Hinsicht, ist eine Fristsetzung nicht notwendig.
Sofern es sich um eine fest vereinbarte Mietzeit handelt, ist der Mieter zu keiner Kündigung verpflichtet. Er kann den für die gesamte Mietzeit den z.B. bei beabsichtigter gewerblicher Nutzung entgangenen Gewinn als Schaden geltend machen. Ebenso kann er bei Nutzung als Wohnraum die Kosten für die Unterbringung von Möbeln, Hotelaufwendungen und andere Mehrkosten geltend machen.
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