Doppelvermietung - kann der Mieter den Anspruch auf Besitzüberlassung mit einstweiliger Verfügung sichern?

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Für den Fall der Doppelvermietung ist es in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob ein Mieter seinen Anspruch auf Besitzüberlassung gegenüber dem zweiten Mieter durch einstweilige Verfügung sichern kann.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 04.10.1990 - Az: 10 U 93/90) hat dies ohne Problematisierung und Begründung bejaht; dem folgen Teile der Literatur (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 536 Rn. 48; Zöller/Vollkommer, ZPO, 23. Aufl. 2002, § 938 Rn. 12; Kluth/Grün, NZM 2002, 473; Derleder/Pellegrino, NZM 1998, 557; Wichert, ZMR 1997, 16) mit unterschiedlichen Begründungen. Demgegenüber haben die Oberlandesgerichte Frankfurt (OLG Frankfurt, 28.08.1996 - Az: 17 W 22/96), Brandenburg (OLG Brandenburg, 06.08.1997 - Az: 3 U 72/97) und Schleswig (OLG Schleswig, 12.07.2000 - Az: 4 U 76/00) bei dieser Konstellation den Erlass einer einstweiligen Verfügung als nicht zulässig abgelehnt (ebenso Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl. 2003, vor § 535 Rn. 10; Eisenschmid, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 536 Rn. 250 f., 274; Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl. 2003, § 536 Rn. 30; Ulrici, ZMR 2002, 881; Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 2. Aufl. 1999, Vorbemerkung zu § 935 Rn. 40 a.E.).

Der Senat ist mit der neuen Rechtsprechung der Obergerichte und der sie unterstützenden Literaturmeinungen der Auffassung, dass eine einstweilige Verfügung zur Sicherung des Überlassungsanspruchs eines Mieters gegenüber den Rechten eines anderen Mieters als Sicherungsmittel nicht statthaft und ihr Erlass daher unzulässig ist. Hierfür sprechen entscheidend zwei Gründe:

Der Zulässigkeit der einstweiligen Verfügung steht der Schutz der Privatautonomie des Schuldners entgegen. Es ist Sache des Vermieters, als Schuldner zu bestimmen, welchen der beiden Überlassungsansprüche er erfüllt und an welchen Mieter er Schadensersatz leistet. Denn der Vermieter, der einen Mietvertrag abschließt, begibt sich noch nicht seines durch die Vertragsfreiheit geschützten Rechtes, an einen Dritten erneut zu vermieten. Bis zur Zwangsvollstreckung bleibt ihm das Wahlrecht, zu bestimmen, welchen Vertrag er erfüllen will; dieses Wahlrecht ist als Ausfluss der Vertragsfreiheit schützenswert. In dieses Recht darf nicht durch eine einstweilige Verfügung dergestalt eingegriffen werden, dass der Schuldner gezwungen würde, an den Gläubiger zu leisten, der als erster eine einstweilige Verfügung erwirkt und vollzieht.