Kein Grundsteuererlass bei unvermietbarer Wohnung

Ein Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung setzt voraus, dass der erzielte Ertrag den normalen Rohertrag um mehr als 50 % unterschreitet. Ist ein Wohngebäude wegen unzureichender Beheizbarkeit unvermietbar, beträgt die übliche Miete null, sodass sich rechnerisch keine Minderung ergibt; wird dagegen eine geringe Vermietbarkeit unterstellt, scheitert der Erlass für nicht eigengenutzte Räume am fehlenden Nachweis ausreichender Vermietungsbemühungen. Ein für ein anderes Jahr gewährter Teilerlass bindet die Finanzbehörde nicht.

Voraussetzungen hat ein Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung

Streitig war, ob für mehrere zurückliegende Kalenderjahre ein Teilerlass der Grundsteuer für ein bebautes Grundstück zu gewähren ist, dessen Gasanschluss vom Energieversorger stillgelegt worden war. Die Beheizung erfolgte seither nur eingeschränkt über Öfen. Die Räume wurden nicht vermietet, sondern vom Eigentümer, Verwandten und Freunden unentgeltlich bewohnt. Der Eigentümer machte geltend, das Haus sei ohne automatische Heizung nicht vermietbar und die Grundsteuer daher zur Hälfte zu erlassen. Zudem hätte ihn die Finanzbehörde auf die Möglichkeit eines Erlassantrags hinweisen müssen, und der für ein späteres Jahr bereits gewährte Teilerlass müsse auch für die Vorjahre gelten.

Anspruchsgrundlage ist § 33 GrStG in Verbindung mit § 34 GrStG. Bei bebauten Grundstücken wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen. Als normaler Rohertrag gilt bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.

Der Erlass wird nach Ablauf des Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für dieses Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum); maßgeblich sind die Verhältnisse des Erlasszeitraums. Der Antrag ist bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres zu stellen (§ 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG). Der Steuerpflichtige ist zur Mitwirkung bei der Sachverhaltsermittlung verpflichtet und hat die erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen sowie die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (§ 90 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 2 Nr. 3 AO; vgl. VG Würzburg, 06.05.2019 - Az: W 8 K 18.1353).

Wie wird die Ertragsminderung ermittelt?

Zur Feststellung einer wesentlichen Ertragsminderung ist der tatsächlich erzielte Ertrag dem normalen Rohertrag gegenüberzustellen. Der normale Rohertrag entspricht der Jahresrohmiete im Sinne des § 79 BewG, dessen Regelungen auch für § 33 Abs. 1 GrStG in der hier maßgeblichen Fassung herangezogen werden (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 20.03.2014 - Az: 14 A 1648/12; Risch, KStZ 2014, 205, 297).

Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten hat. Ist das Grundstück oder sind Teile davon eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete. Diese ist in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Maßgeblich sind die tatsächlichen Umstände, insbesondere die Beschaffenheit der Räume. Es kommt nicht darauf an, was hypothetisch zu erzielen wäre, wenn die Räume instand gesetzt oder ein Gas-Hausanschluss (wieder-)hergestellt würde (vgl. OVG Sachsen, 07.03.2014 - Az: 3 A 173/12).

Für ein Wohngebäude, das sich aufgrund seines baulichen Zustands in einem unvermietbaren Zustand befindet oder für das wegen unzureichender Beheizungsmöglichkeit keine Mieternachfrage besteht, ist die übliche Miete mit null anzusetzen (vgl. BVerwG, 04.04.2001 - Az: 11 C 12/00; OVG Sachsen, 07.03.2014 - Az: 3 A 173/12; Krumm/Paeßens, Kommentar GrStG, § 34 Rn. 15).

Die Folge ist, dass sich bei einer üblichen Miete von null und einer tatsächlich erzielten Miete von null rechnerisch kein Minderungsbetrag ergibt. Eine wesentliche Ertragsminderung, die Voraussetzung des Erlasses ist, liegt dann nicht vor. Mangels Ertragsminderung stellt sich auch die Frage des Vertretenmüssens nicht mehr. Vorliegend führte die Annahme, die Räume seien wegen der unzureichenden Beheizbarkeit unvermietbar, damit gerade nicht zum Erlass, sondern schloss ihn aus.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.