Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenDie Vermieterin begehrt mit der Klage Zahlung restlichen Mietzinses und
Räumung einer Mietwohnung.
Die monatliche Gesamtmiete beträgt seit 01.01.2013 727,34 Euro, wobei die Nettomiete 466,24 Euro beträgt. Letzteres ergibt sich aus dem rechtskräftigen Versäumnisurteil mit welchem die Mieterin nach fruchtlos durchgeführtem Mieterhöhungsverfahren zur entsprechenden Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 428,61 Euro auf monatlich 466,24 Euro verurteilt worden ist.
Die Miete ist nach dem
Mietvertrag der Parteien monatlich jeweils zum 3. Kalendertag zu zahlen. Die Mieterin zahlt weiterhin die zuvor geschuldete Nettomiete in Höhe von 689,61 Euro.
Unstreitig stand der Beklagten aus der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 ein Guthaben in Höhe von 417,21 Euro zu. Dieses verrechnete die Vermieterin mit den Zahlungsrückständen seit Januar 2013 in Höhe von monatlich 37,63 Euro sowie den gemäß Beschluss des Amtsgerichts festgesetzten Kosten in Höhe von 105,00 Euro. Nachdem die Mieterin mit Schreiben der Vermieterin vom 23.09.2013, 14.10.2013 und 05.11.2013 vergeblich aufgefordert wurde, die
Mieterhöhung bei ihren monatlichen Mietzahlungen zu berücksichtigen, wurde der Mietvertrag im Schreiben der Vermieterin vom 21.01.2014 - zugestellt der Beklagten am 27.01.2014 - wegen erneut unvollständiger Mietzahlungen für die Monate 12/2013 und 01/2014 fristlos, hilfsweise fristgemäß,
gekündigt.
Die Mieterin änderte ihr Zahlungsverhalten in den Folgemonaten nicht. Die Vermieterin kündigte erneut wegen der unvollständig gezahlten Mieten für Dezember 2013 bis einschließlich Mai 2014 mit Schriftsatz vom 27.05.2014, welcher der Mieterin zusammen der Terminsladung am 11.06.2014 zugestellt wurde.
Die Mieterin war zur Mietzahlung in beantragter Höhe zu verurteilen.
Die zulässige Räumungsklage war jedoch mangels Begründetheit abzuweisen. Die Voraussetzungen des
§ 546 BGB liegen nicht vor. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigungen vom 21.01.2014 und vom 27.05.2014 nicht beendet worden. Zwar hat die Mieterin trotz entsprechender Verurteilung im Versäumnisurteil vom 12.06.2013 seit Januar 2013 nicht die nunmehr vertraglich geschuldete Mieterhöhung von 37,63 Euro gezahlt. Jedoch wurden die zunächst fälligen Restmieten mit dem Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 verrechnet. Ein Zahlungsrückstand entstand somit erst ab September 2013, und zwar in Höhe von 26,46 Euro, nachdem auch die Kosten des Säumnisverfahrens in Höhe von 105,00 mit dem Guthaben verrechnet worden waren. Weitere Rückstände für Oktober 2013 bis Mai 2014 in Höhe von monatlich 37,63 Euro sind hinzugekommen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der letzten Kündigung (im Schriftsatz vom 27.05.2014) betrug der Mietzahlungsrückstand 327,50 Euro und damit weniger als eine halbe Bruttomiete.
Eine fristlose Kündigung konnte nicht ausgesprochen werden, da die Voraussetzungen des
§ 543 Abs. 2 Ziffer 3b) BGB auch bei Ausspruch der letzten Kündigung nicht erfüllt waren.
Die fristgemäße Kündigung war ebenfalls nicht wirksam.
Nach einer teilweise vertretenen Ansicht soll den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für die fristlose Kündigung festgelegten Voraussetzungen eine allgemeingültige Bedeutung zukommen. Deshalb setze auch eine auf
Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung voraus, dass sich der Mieter mit einem Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten oder für zwei aufeinander folgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet. Selbst der BGH, der auch bei Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordentliche Kündigung in Betracht zieht, verlangt, dass dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt. Diese Voraussetzung sei erst bei einem Rückstand von einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat anzunehmen (BGH, 10.10.2012 - Az:
VIII ZR 107/12).
Die Räumungsklage war nach alledem abzuweisen.
