Nach der Trennung in der Ehewohnung geblieben: Kein Kündigungsgrund für den Vermieter

Der Ehegatte einer Mietvertragspartei ist kein „Dritter“ im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange die genutzte Wohnung noch als Ehewohnung zu qualifizieren ist. Die Wohnungseigenschaft als Ehewohnung entfällt nicht bereits durch eine - auch längere - Überlassung an den anderen Ehegatten während der Trennungsphase, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung; bis zu diesem Zeitpunkt liegt keine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vor, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen würde.

Wer ist „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB?

Nach § 540 BGB bedarf die Überlassung der Mietsache an einen Dritten der Erlaubnis des Vermieters; eine unbefugte Überlassung kann gemäß §§ 569, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB einen Kündigungsgrund darstellen. Dritter im Sinne dieser Vorschrift ist grundsätzlich jede Person, die nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses ist. Von diesem Grundsatz ausgenommen ist jedoch die Familie des Mieters, da diese aufgrund ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehungen zum Mieter einer besonderen Behandlung unterliegt. Kein Dritter im Sinne des § 540 BGB ist daher namentlich der Ehegatte des Mieters.

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung der Eheleute aus der Wohnung auszieht und sie dem anderen, nicht am Mietvertrag beteiligten Ehegatten zunächst allein überlässt. Maßgeblich ist insoweit ausschließlich, ob die Wohnung weiterhin als Ehewohnung zu qualifizieren ist. Solange dies der Fall ist, ist der in der Wohnung verbliebene Ehegatte kein Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB.

Wann verliert eine Wohnung ihre Eigenschaft als Ehewohnung?

Die Einordnung als Ehewohnung setzt nicht voraus, dass beide Ehegatten weiterhin gemeinsam in der Wohnung leben oder dass der verbliebene Ehegatte zugleich Mietvertragspartei ist. Die Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung daher nicht bereits dadurch, dass der mietende Ehegatte die Wohnung dem anderen - gegebenenfalls auch über einen längeren Zeitraum - überlässt oder diese nur noch sporadisch selbst nutzt. Erst wenn der ausgezogene Ehegatte die Wohnung endgültig aufgibt, entfällt ihr Charakter als Ehewohnung.

Entscheidend ist dabei, ob die Überlassung an den anderen Ehegatten noch den aktuellen Erfordernissen der Trennungssituation geschuldet ist oder ob ihr bereits eine endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde liegt. Diese Auslegung dient dem Schutz der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Wohnungszuweisung nach § 1361 b BGB für die Zeit des Getrenntlebens und nach § 1568 a BGB für die Zeit nach Rechtskraft der Scheidung. Eine abweichende Betrachtung würde diese Schutzmechanismen unterlaufen, da der Vermieter andernfalls bereits vor einer gerichtlichen Entscheidung über die Wohnungszuweisung wegen vertragswidriger Überlassung an einen Dritten kündigen könnte, sofern der die Wohnung verlassende Ehegatte zufällig alleiniger Mieter war.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.