Umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbrems

Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich anhand des Mietspiegels zu ermitteln; ein Sachverständigengutachten ist nur ausnahmsweise erforderlich. Modernisierungskosten können Vermieter auch dann anrechnen, wenn sie erst im Prozess detailliert dargelegt werden, sofern dem Mieter zuvor Einsicht in die Belege angeboten wurde. Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendung der Mietpreisbremse ausschlösse, liegt nur vor, wenn die Maßnahmen sowohl quantitativ als auch qualitativ - insbesondere energetisch - einen neubaugleichen Zustand herstellen.

Wie begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung?

Die §§ 556d ff. BGB begrenzen die bei Neuabschluss eines Mietvertrages vereinbarte Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Voraussetzung ist, dass das betreffende Gebiet durch eine Rechtsverordnung der Landesregierung nach § 556d Abs. 2 BGB als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Wird eine derartige Verordnung erlassen, muss ihre Begründung nach der Rechtsprechung in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten veröffentlicht werden; ein Verstoß gegen dieses Erfordernis kann zur Unwirksamkeit der Verordnung führen (vgl. BGH, 19.01.2022 - Az: VIII ZR 123/21).

Verlangt der Vermieter eine die zulässige Höchstmiete übersteigende Miete, kann der Mieter den überzahlten Betrag nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zurückfordern. Voraussetzung für die Rückforderung ist allerdings, dass der Mieter den Verstoß zuvor gegenüber dem Vermieter gerügt hat, § 556g Abs. 2 BGB. Der Zugang einer solchen Rüge kann sich auch aus einer Empfangsbestätigung der Hausverwaltung ergeben, ohne dass es einer förmlichen Zugangsbestätigung durch den Vermieter selbst bedarf.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses gültige Mietspiegel heranzuziehen. Enthält der Mietspiegel Felder mit Wohnwertmerkmalen, richtet sich die Einordnung der Wohnung nach der Anzahl und Gewichtung der wohnwerterhöhenden, wohnwertmindernden und neutralen Merkmale.

Nach der Rechtsprechung ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel und Orientierungshilfe die zu bevorzugende Methode; ein Rückgriff auf ein Sachverständigengutachten ist nur in Ausnahmefällen rechtlich möglich (vgl. BGH, 28.04.2021 - Az: VIII ZR 22/20). Diese Wertung wird damit begründet, dass ein Mietspiegel aufgrund seiner erheblich größeren Datengrundlage im Vergleich zu einem Einzelgutachten die geeignetere Erkenntnisquelle darstellt und zugleich als allgemein zugängliche Informationsgrundlage der Rechtssicherheit der Mietvertragsparteien dient.

Wann liegt eine umfassende Modernisierung vor?

Nach § 556f Satz 2 BGB findet die Mietpreisbremse keine Anwendung, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals nach der Modernisierung vermietet wird. Der Begriff der umfassenden Modernisierung erfordert kumulativ zwei gleichrangige Voraussetzungen: einen erheblichen Bauaufwand einerseits und ein Ergebnis, das eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt, andererseits. Zur Auslegung kann ergänzend auf § 16 WoFG zurückgegriffen werden, wobei für die Bestimmung des Modernisierungsbegriffs im preisfreien Wohnungsbau vorrangig § 555b BGB als speziellere Norm heranzuziehen ist.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.