Kein Mieterschutz durch Mietpreisbremse bei umfassend saniertem Bestandsgebäude

Ein Gebäude gilt auch dann als Neubau im Sinne des § 556f Satz 1 BGB, wenn es nicht neu errichtet, sondern nach jahrzehntelangem Leerstand mit wesentlichem Bauaufwand erstmals zu Wohnzwecken umgebaut wurde; die Mietpreisbremse findet dann keine Anwendung. Dass dabei denkmalschutzbedingt nicht alle aktuellen DIN-Vorschriften zum Schall-, Wärme- und Feuchteschutz eingehalten werden können, steht der Neubau-Einordnung nicht entgegen.

Ausschluss der Mietpreisbremse bei umfassend saniertem Bestandsgebäude

Nach § 556f Satz 1 BGB findet die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB auf Wohnungen keine Anwendung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Der Ausschlusstatbestand knüpft dabei nicht an die Neuerrichtung eines Gebäudes im bautechnischen Sinne an, sondern an die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken nach dem Stichtag.

Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass das Gebäude selbst nicht neu errichtet wurde. Als Auslegungshilfe ist § 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG heranzuziehen, wonach auch Räumlichkeiten als Neubau gelten, die bisher nicht zu Wohnzwecken bestimmt waren, aber mit wesentlichem Bauaufwand neu entstehen. Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn dieser etwa ein Drittel des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (vgl. Börstinghaus/Siegmund, 8. Aufl. 2025, § 556f BGB, Rdnr. 3; Schmidt-Futterer, MietR, 17. Aufl. 2026, § 556f, Rdnr. 8).

Für die Beurteilung, ob dieser Schwellenwert erreicht wird, ist der Tatrichter nach § 287 ZPO zur Schätzung befugt. Maßgebliche Indizien für einen wesentlichen Bauaufwand können ein langjähriger Leerstand des Gebäudes, eine vorangegangene Nutzung zu gebäudefremden Zwecken sowie der Umfang der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen sein - etwa der Austausch tragender oder trennender Bauteile, die Erneuerung der technischen Gebäudeausstattung (Sanitär, Heizung, Elektro) sowie die Verbesserung der Wärmedämmung.

Bedeutung denkmalschutzrechtlicher Einschränkungen für die Neubau-Einordnung

Der Einordnung als Neubau steht ferner nicht entgegen, dass nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften des Schall-, Wärme- und Feuchteschutzes eingehalten werden, wenn dies aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht möglich ist. Andernfalls wäre die häufig besonders kostenintensive Sanierung und Wiederherstellung denkmalgeschützter Gebäude wirtschaftlich nicht mehr darstellbar. Zu berücksichtigen ist dabei der Regelungszweck des § 556f BGB, der die Zuführung neuen Wohnraums nicht behindern soll. Diese Wertung steht auch im Einklang mit den Grundsätzen der Mietspiegel-Orientierungshilfen, wonach denkmalschutzbedingt fehlende Ausstattungsmerkmale nicht zulasten des Vermieters berücksichtigt werden dürfen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.