Dachterrassenerweiterung im Wohnungseigentum: Ungültigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit und fehlender Beschlusskompetenz

Ein Eigentümerbeschluss, der die Erweiterung einer Dachterrasse genehmigt, ohne Art und Umfang der Maßnahme hinreichend zu bestimmen, ist für ungültig zu erklären. Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, wenn der Beschluss einem Eigentümer faktisch ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum verschafft; dies ist nur durch Vereinbarung möglich.

Wann ist ein Eigentümerbeschluss hinreichend bestimmt?

Für die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses ist erforderlich, dass sein Inhalt eindeutig und aus sich heraus verständlich ist. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Beschlüsse müssen daher hinreichend bestimmt sein, damit die daraus folgenden Rechte und Pflichten - auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern - klar erkennbar sind. Die rechtlichen Wirkungen müssen sich aus dem protokollierten Beschluss selbst ergeben. Umstände außerhalb des Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Zulässig ist es, im Beschlusswortlaut zur näheren Erläuterung auf Urkunden oder Schriftstücke Bezug zu nehmen; der Bestimmtheitsgrundsatz steht dem nicht entgegen, dass ein Beschluss nur anhand eines in Bezug genommenen Dokuments gedeutet werden kann (vgl. BGH, 08.04.2016 - Az: V ZR 104/15).

Welche Folgen haben Unklarheiten über Art und Umfang der baulichen Maßnahme?

Wird die Genehmigung einer baulichen Maßnahme beschlossen, ohne dass erkennbar ist, welche konkreten Veränderungen davon erfasst sein sollen, fehlt es an der erforderlichen Bestimmtheit. Dies betrifft insbesondere die optische Gestaltung, etwa die Außenbegrenzung, sowie das konkrete Ausmaß der Erweiterung und die Frage, welche Bereiche des Daches von der Genehmigung umfasst sind. Im vorliegenden Fall wurde die Erweiterung der Dachterrasse allgemein genehmigt, ohne die betroffenen Dachbereiche zu bezeichnen. Auch war nicht hinreichend bestimmt, wie die Absicherung der Terrasse, etwa durch ein Geländer, gewährleistet werden soll.

Ein später im Verfahren eingereichter Bauantrag kann den Mangel nicht beheben, wenn der Beschluss auf ihn nicht Bezug nimmt und er der Versammlung nicht vorlag; in diesem Fall kann er nicht Gegenstand der Beschlussfassung gewesen sein (vgl. AG Nürnberg, 15.03.2017 - Az: 30 C 6928/16, zur mangelnden Bestimmtheit eines Beschlusses über die Genehmigung eines Klimagerätes ohne dessen genaue Bezeichnung).

Kann die Entscheidung über die Ausführung an die Verwaltung delegiert werden?

Eine Delegation der Entscheidung über die konkrete Ausführung an die Verwaltung heilt den Bestimmtheitsmangel nicht. Die grundlegende Entscheidung, welche konkreten baulichen Maßnahmen ergriffen und genehmigt werden, obliegt allein der Gemeinschaft und nicht der Verwaltung. Ein Beschluss, der die Genehmigung unter Vorgaben stellt, deren Prüfung der Verwaltung überlassen bleibt, ersetzt die inhaltliche Festlegung durch die Eigentümerversammlung daher nicht.

Wann fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz?

Darüber hinaus fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, wenn der Beschluss einem Eigentümer faktisch ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum einräumt. Dachflächen stehen regelmäßig im Gemeinschaftseigentum. Ist an ihnen kein Sondernutzungsrecht eingeräumt, unterliegen sie grundsätzlich dem Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer. Dies gilt auch dann, wenn der betreffende Teil des Gemeinschaftseigentums nach den örtlichen Verhältnissen von keinem anderen Eigentümer praktisch genutzt werden kann, denn die übrigen Eigentümer nutzen die Fläche jedenfalls als Dach. Diese Nutzung soll ihnen nicht entzogen werden, kann aber durch die zusätzliche Nutzung als Dachterrasse beeinträchtigt werden (vgl. OLG Stuttgart, 21.11.1986 - Az: 8 W 581/85; BayObLG, 23.11.1999 - Az: 2Z BR 142/99).

Wie wird ein Sondernutzungsrecht von einer bloßen baulichen Gestattung abgegrenzt?

Ein Sondernutzungsrecht liegt der Sache nach vor, wenn der Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG dauerhaft ausgeschlossen wird (vgl. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 2021, § 19 WEG, Rn. 23). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums entzogen und allein einem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen wird (vgl. BGH, 20.09.2000 - Az: V ZB 58/99). Im vorliegenden Fall stand die von der Terrasse belegte Fläche nicht mehr der Nutzung durch alle Eigentümer zur Verfügung.

Nicht entscheidend ist, ob die Gemeinschaft ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht einräumt. Es genügt, dass einem Sondereigentümer durch Beschluss die Möglichkeit eingeräumt wird, auf Dauer im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen (vgl. LG Berlin, 22.02.2019 - Az: 85 S 15/18, zur Errichtung eines Gartenhauses). Ein Sondernutzungsrecht kann jedoch nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung begründet werden; hierzu bedarf es einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Hat die Neufassung des § 20 WEG die Beschlusskompetenz erweitert?

Die Neufassung des § 20 WEG ändert hieran nichts. Trotz des Wortlauts zeigen systematische Erwägungen, dass die bisher anerkannten Grenzen der Beschlussmacht nicht entfallen sind. Durch einen Beschluss über bauliche Veränderungen kann die Zuordnung zu Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht verändert werden; hierfür bedarf es weiterhin einer Vereinbarung in Form einer Auflassung. Ebenso kann der mehrheitsfeste Kernbereich des Sondereigentums nicht ohne Zustimmung des Betroffenen geändert werden (vgl. Hogenschurz, in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 20 WEG, Rn. 97 m. w. N.).

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