Solaranlage aus der Rücklage bezahlt: Ist der WEG-Beschluss ungültig?

Die erstmalige Anschaffung einer Photovoltaikanlage ist keine Erhaltungsmaßnahme, sodass sie nicht aus der zweckgebundenen Erhaltungsrücklage bezahlt werden darf.

Eine Teilauflösung der Rücklage per Mehrheitsbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn mehr als die Hälfte der Mittel entnommen wird und eine Wiederauffüllung ungeklärt bleibt. Dies gilt erst recht, wenn ein Eigentümer zugleich von den Kosten der Anlage ausgenommen werden soll.

Widerspricht ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, ist er auf die Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären.

Wann widerspricht ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Ein Beschluss muss inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 1 WEG entsprechen. Daran fehlt es, wenn er in sich widersprüchlich ist oder Mittel der Gemeinschaft zweckwidrig einsetzt. Beides war hier der Fall.

Der hier angefochtene Beschluss sah vor, dass ein Teil der Anschaffungskosten aus der Erhaltungsrücklage bestritten wird. Den Rest sollten die zustimmenden Eigentümer zu gleichen Teilen tragen. Zugleich sollte der ablehnende Eigentümer weder an den Kosten noch am Nutzen der Anlage beteiligt werden. Diese Regelungen widersprechen sich. Die Erhaltungsrücklage wird von allen Eigentümern durch ihre Zahlungen aufgebaut. Wird sie zur Finanzierung der Anlage herangezogen, ist auch der ablehnende Eigentümer an den Kosten beteiligt. Er hat die Rücklage mit angespart und müsste sie künftig wieder mit auffüllen. Der beschlossene Kostenausschluss läuft dadurch praktisch leer.

Wofür darf die Erhaltungsrücklage verwendet werden?

Die Erhaltungsrücklage unterliegt einer Zweckbindung. Ihre Mittel dürfen nur für Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG eingesetzt werden. Unter Erhaltung (früher Instandhaltung und Instandsetzung) fallen alle Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, die der Bestandserhaltung und Bestandssicherung dienen, insbesondere Reparaturen und Ersatzbeschaffungen (Grziwotz in: Erman BGB, Kommentar, 17. Aufl. 2023, § 19 WoEigG, Rn. 11).

Der Begriff der Erhaltung ist zwar weit auszulegen und umfasst auch modernisierende Erhaltungen. Dazu zählen Maßnahmen, die über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, sofern die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Voraussetzung ist jedoch stets, dass ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, also dessen Reparaturbedürftigkeit, gegeben ist (Sommer/Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2022, b) Maßnahmen der Erhaltung, Rn. 104).

Ist die erstmalige Anschaffung einer Photovoltaikanlage eine Erhaltungsmaßnahme?

Wird eine vorhandene Anlage nicht instandgesetzt oder erneuert, sondern eine Photovoltaikanlage erstmals angeschafft, liegt keine modernisierende Erhaltung vor. Eine solche Maßnahme dient nicht der Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum, sondern der Energiewende. Im konkret zu beurteilenden Fall sollte die Anlage neu errichtet werden, sodass die Erhaltungsrücklage hierfür nicht bestimmungsgemäß eingesetzt werden konnte.

Kann die Zweckbindung der Rücklage durch Mehrheitsbeschluss geändert werden?

Die Zweckbindung kann vorbehaltlich einer entgegenstehenden Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben oder verändert werden. Eine solche Teilauflösung entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Rücklage hinreichend hoch angesammelt ist und auch nach der Teilauflösung weiterhin hinreichend hoch bleibt. Verbleibt nur noch eine „eiserne Reserve“, muss sichergestellt sein, dass die Mittel zeitnah zurückgeführt werden.

Diese Anforderungen waren hier nicht erfüllt. Von einer Rücklage in Höhe von 16.000 € sollten 10.000 € entnommen werden. Damit wäre mehr als die Hälfte der Rücklage für andere Zwecke verwendet worden. Ungeklärt blieb zudem, ob und wie die Rücklage wieder aufgefüllt werden soll. Hinzu kam, dass der ablehnende Eigentümer nach dem Beschluss gerade nicht an den Kosten beteiligt werden sollte. Diese Umstände zusammen widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, sodass der Beschluss für ungültig zu erklären war.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.