Wohnungseigentümergemeinschaft lässt sich nicht per Teilungserklärung auflösen

Eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Realteilung des Grundstücks kann nicht als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung mit Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern vereinbart werden, weil sie die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft und zudem gegen den zwingenden § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG verstößt. Wirksam möglich ist eine solche Verpflichtung dagegen im Kaufvertrag des Erwerbers.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Wird ein Grundstück, das mit mehreren freistehenden Einfamilienhäusern bebaut ist, in Wohnungseigentum aufgeteilt, besteht häufig der Wunsch, es später real zu teilen, sodass jeder Eigentümer ein eigenes Grundstück erhält. Praktische Bedeutung hat dies vor allem bei Doppel- und Reihenhäusern sowie freistehenden Einfamilienhäusern, die wegen bebauungsplanrechtlicher Vorgaben zunächst als Wohnungseigentumsanlage errichtet werden, in der Hoffnung auf eine spätere Lockerung dieser Vorgaben (vgl. Röll, DNotZ 2000, 749 f.). Um dies vorzubereiten, wird mitunter in der Teilungserklärung geregelt, dass die Wohnungseigentümer auf erstes Anfordern eines Eigentümers bei der Abwicklung einer Realteilung mitzuwirken haben und die Kosten anteilig tragen.

Konkret verlangte ein Sondereigentümer auf dieser Grundlage im zu entscheidenden Fall von dem anderen Eigentümer die Zustimmung zur Eintragung einer für die Realteilung erforderlichen Baulast (Wege- und Leitungsrecht) sowie die hälftige Erstattung der bisher angefallenen Kosten. Maßgeblich war, ob eine solche Regelung auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern des teilenden Eigentümers wirkt.

Warum bindet eine Mitwirkungspflicht in der Gemeinschaftsordnung Sonderrechtsnachfolger nicht?

Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG sind schuldrechtlicher Natur. Sie wirken gegenüber Sonderrechtsnachfolgern nur, wenn sie durch Eintragung in das Grundbuch „verdinglicht“ werden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Voraussetzung ist, dass die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander regeln und damit eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung die Grundlage des Zusammenlebens bildet. Hiervon zu unterscheiden sind Regelungen, die die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zum Gegenstand haben. Diese können nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach § 10 WEG sein. Aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG lässt sich daher weder ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums herleiten (vgl. BGH, 11.05.2012 - Az: V ZR 189/11), noch können auf eine solche Änderung abzielende schuldrechtliche Pflichten Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein (vgl. BGH, 04.04.2003 - Az: V ZR 322/02).

Die Verpflichtung zur Mitwirkung an einer Realteilung betrifft nicht das Binnenverhältnis der Wohnungseigentümer und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Eine abweichende Auffassung in der Literatur ist unzutreffend (Münchener Kommentar zum BGB/Burgmair, 10. Aufl., § 10 WEG Rn. 16). Für eine Realteilung (vgl. Staudinger/Rapp/Wobst, BGB [2023], § 1 WEG Rn. 25) sind nämlich mehrere sachenrechtliche Schritte erforderlich:

Zunächst muss die bisherige Verbindung der Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum aufgehoben werden (§ 4 Abs. 1 WEG). Dadurch wird die GdWE als solche beendet, und es besteht nur noch Bruchteilseigentum am Grundstück entsprechend dem Verhältnis des Wertes der Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung (§ 11 Abs. 3 Satz 1 WEG). Damit zwei Einzelgrundstücke entstehen, bedarf es sodann einer Teilung in Natur (§ 752 BGB). Diese wird verfahrensrechtlich durch Abschreibung eines Grundstücksteils (§ 2 Abs. 3 GBO) und materiell-rechtlich durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 873, 925 BGB) vollzogen.

Verstößt die Mitwirkungspflicht gegen § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG?

Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Verpflichtung zur Mitwirkung an einer Realteilung verstößt zudem gegen die zwingende Vorschrift des § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG. Danach kann kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Der Gesetzgeber hat die GdWE unabhängig von ihrer Größe und der baulichen Ausgestaltung der Anlage unauflöslich ausgestaltet, um dem einzelnen Wohnungseigentümer eine gesicherte Rechtsstellung zu vermitteln (vgl. BR-Drucks. 75/51 S. 17 f.; BGH, 07.03.2002 - Az: V ZB 24/01). Die Vorschrift schließt eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die einen Anspruch auf Aufhebung der GdWE begründet, ausdrücklich aus. Eine Ausnahme besteht nur im Sonderfall des § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 16. Aufl., § 11 Rn. 3). Auch aus diesem Grund bindet eine solche Regelung Sonderrechtsnachfolger nicht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.