Rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der WEG für abgeschlossene Abrechnungszeiträume

Ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel rückwirkend für bereits abgeschlossene Wirtschaftsjahre ändert, entspricht in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Jahresabrechnungen, die gegen das Zufluss-/Abflussprinzip verstoßen oder das Guthaben eines ausgeschiedenen Eigentümers vorschnell auf die übrigen Eigentümer verteilen, sind ebenfalls anfechtbar.

Anfechtung von Beschlüssen zu Kostenverteilung und Jahresabrechnung

Streitgegenstand waren im zu entscheidenden Fall Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit denen zum einen die Kostenverteilung für mehrere Kostenarten (Kalt- und Abwasser, Kabelfernsehen, Verwalter-Grundvergütung, Vergütung für Steuerbescheinigungen, verursacherbezogene Sondervergütungen des Verwalters) rückwirkend ab dem 01.01.2019 abweichend von der Teilungserklärung geregelt wurde. Zum anderen wurden die Jahresabrechnungen 2019 und 2020 erneut beschlossen. Die Beschlüsse sollten ausdrücklich dazu dienen, bestehende Streitpunkte „vorsorglich“ der gerichtlichen Klärung zu entziehen. Die Teilungserklärung sah demgegenüber eine Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vor.

Welche Anforderungen gelten für einen Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung?

Nach § 18 Abs. 2 WEG n.F. kann jeder Eigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ordnungsmäßig sind Maßnahmen, die im Interesse aller Eigentümer auf Erhaltung, Verbesserung oder zweckentsprechenden Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind.

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen.

Ein solcher Beschluss muss billigem Ermessen entsprechen. Ein sachlicher Grund für die Änderung ist nicht erforderlich (vgl. BGH, 16.09.2011 - Az: V ZR 3/11). Den Eigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu, sowohl für das „Ob“ als auch für das „Wie“ einer Neuregelung (vgl. BGH, 02.10.2020 - Az: V ZR 282/19). Die Änderung setzt weder die Benachteiligung einzelner Eigentümer noch eine sonstige Erforderlichkeit voraus. Der Beschluss darf lediglich nicht willkürlich sein (vgl. BGH, 01.04.2011 - Az: V ZR 162/10; BGH, 16.07.2010 - Az: V ZR 221/09). Er ist deshalb nur begrenzt gerichtlich überprüfbar. Zulässig ist jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Zu strenge Anforderungen verbieten sich, da jede Änderung des Verteilungsmaßstabs die Kostenlast einzelner Eigentümer verändert. Die Umstände des Einzelfalls können das Ermessen im Ausnahmefall auf null reduzieren (vgl. BeckOK BGB/Hügel, 63. Ed. 1.8.2022, WEG, § 16 Rn. 20).

Darf der Kostenverteilungsschlüssel rückwirkend geändert werden?

Dem Grunde nach besteht eine Beschlusskompetenz für eine rückwirkende Änderung, selbst soweit bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume betroffen sind (vgl. BGH, 09.07.2010 - Az: V ZR 202/09). Die Regelung des § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV, die Änderungen des Verteilungsmaßstabs nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässt, ist eine auf Heiz- und Warmwasserkosten beschränkte Ausnahmevorschrift. Sie ist mangels Regelungslücke nicht auf andere Kostenpositionen übertragbar (vgl. MüKoBGB/Scheller, 8. Aufl. 2021, WEG, § 16 Rn. 50).

Der dahinterstehende Gedanke des Schutzes vor überraschenden Änderungen mitten in einer laufenden Abrechnungsperiode begründet zwar keine zwingende Beschlussgrenze, fließt aber in die Bewertung ein, ob die Rückwirkung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies gilt besonders bei verbrauchsabhängiger Abrechnung, weil rückwirkende Änderungen Einsparbemühungen einzelner Eigentümer nachträglich entwerten können. Vertrauensschutz und Kostengerechtigkeit sind gegeneinander abzuwägen.

Danach ist ein Eingriff in vollständig abgeschlossene Abrechnungszeiträume regelmäßig unzulässig (vgl. LG Itzehoe, 15.04.2014 - Az: 11 S 32/13; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG, § 16 Rn. 64; MüKoBGB/Scheller, 8. Aufl. 2021, WEG, § 16 Rn. 51). Ausnahmen bestehen in folgenden Fällen:

• Der bisherige Verteilungsschlüssel ist unbrauchbar, in hohem Maße unpraktikabel oder grob unbillig (vgl. BGH, 09.07.2010 - Az: V ZR 202/09). In diesem Fall hat das Ziel gerechter Abrechnung Vorrang vor dem Vertrauensschutz, zumal sich bei grob unbilligen Schlüsseln kein schutzwürdiges Vertrauen herausbilden darf.
• Das Wirtschaftsjahr ist ohne gültigen Wirtschaftsplan verstrichen (vgl. BGH, 01.04.2011 - Az: V ZR 162/10; LG Berlin, 13.08.2013 - Az: 85 S 177/12 WEG).
• Es handelt sich um einen noch laufenden Abrechnungszeitraum. Dort kann auch dann rückwirkend eingegriffen werden, wenn die Vorschüsse auf Grundlage für sich genommen nicht zu beanstandender Einzelwirtschaftspläne beschlossen wurden (vgl. BGH, 01.04.2011 - Az: V ZR 162/10; LG Berlin, 09.09.2015 - Az: 53 S 26/15 WEG).

Besondere Umstände, die eine Rückwirkung ausnahmsweise rechtfertigen, lagen im zu entscheidenden Fall nicht vor.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.