Ein Wohnungseigentümer kann die Zahlung der im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB verweigern. Dies gilt uneingeschränkt, selbst wenn der Wohnungseigentümer anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besitzt, etwa auf Erstellung ausstehender Jahresabrechnungen.
Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB steht unter dem Vorbehalt, dass sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt. Im Wohnungseigentumsrecht folgt ein solcher Ausschluss aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung. Die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse stellen das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft dar. Die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen (vgl. BGH, 20.09.2024 - Az: V ZR 235/23; BGH, 01.06.2012 - Az: V ZR 171/11).
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dies würde der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entziehen und ihre Handlungsfähigkeit erheblich einschränken. Bei Zahlungsausfällen drohen Versorgungssperren, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen.
Auf den Einzelfall bezogene Feststellungen dazu, ob durch das Zurückbehalten der Vorschüsse die ordnungsmäße Verwaltung der Gemeinschaft tatsächlich beeinträchtigt wäre, sind nicht erforderlich. Dies folgt bereits aus Praktikabilitätserwägungen. Der Wirtschaftsplan wird auf prognostischer Basis erstellt, wobei die Wohnungseigentümer den voraussichtlichen Liquiditätsbedarf für das jeweilige Wirtschaftsjahr prognostizieren (vgl. BGH, 11.05.2012 - Az: V ZR 193/11). Sie haben sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen (vgl. BGH, 26.09.2025 - Az: V ZR 108/24). Das mehrheitlich ausgeübte Ermessen kann nicht durch die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts unterlaufen werden. Gleiches gilt für die Zuführung zur Rücklage, die der Gemeinschaft auch für unvorhergesehenen Bedarf Liquidität verschaffen soll (vgl. BGH, 01.04.2011 - Az: V ZR 96/10).
Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB steht unter dem Vorbehalt, dass sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt. Im Wohnungseigentumsrecht folgt ein solcher Ausschluss aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung. Die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse stellen das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft dar. Die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen (vgl. BGH, 20.09.2024 - Az: V ZR 235/23; BGH, 01.06.2012 - Az: V ZR 171/11).
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dies würde der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entziehen und ihre Handlungsfähigkeit erheblich einschränken. Bei Zahlungsausfällen drohen Versorgungssperren, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen.
Auf den Einzelfall bezogene Feststellungen dazu, ob durch das Zurückbehalten der Vorschüsse die ordnungsmäße Verwaltung der Gemeinschaft tatsächlich beeinträchtigt wäre, sind nicht erforderlich. Dies folgt bereits aus Praktikabilitätserwägungen. Der Wirtschaftsplan wird auf prognostischer Basis erstellt, wobei die Wohnungseigentümer den voraussichtlichen Liquiditätsbedarf für das jeweilige Wirtschaftsjahr prognostizieren (vgl. BGH, 11.05.2012 - Az: V ZR 193/11). Sie haben sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen (vgl. BGH, 26.09.2025 - Az: V ZR 108/24). Das mehrheitlich ausgeübte Ermessen kann nicht durch die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts unterlaufen werden. Gleiches gilt für die Zuführung zur Rücklage, die der Gemeinschaft auch für unvorhergesehenen Bedarf Liquidität verschaffen soll (vgl. BGH, 01.04.2011 - Az: V ZR 96/10).
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BGH, 14.11.2025 - Az: V ZR 190/24
ECLI:DE:BGH:2025:141125UVZR190.24.0
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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