Aufrechnungsverbot gegenüber Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Eigentümer grundsätzlich nicht aufrechnen. Eine Ausnahme gilt nur für unstreitige, anerkannte oder rechtskräftig titulierte Gegenforderungen; wird die Gegenforderung bestritten oder behauptet die Gemeinschaft, sie bereits mit eigenen Forderungen verrechnet zu haben, bleibt die Aufrechnung ausgeschlossen.

Wann besteht ein Anspruch der Gemeinschaft auf Hausgeldvorauszahlungen?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von den Eigentümern die Zahlung von Hausgeldvorauszahlungen verlangen. Anspruchsgrundlage ist § 28 WEG in Verbindung mit den jeweils beschlossenen Wirtschaftsplänen. Ist die Gesellschaft Eigentümerin des Sondereigentums, haften deren Gesellschafter neben ihr als Gesamtschuldner.

Darf ein Eigentümer mit Gegenforderungen gegen das Hausgeld aufrechnen?

Die Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Eigentümers gegenüber dem Beitragsanspruch der Gemeinschaft ist grundsätzlich nach § 242 BGB ausgeschlossen. Zwei Gesichtspunkte tragen dieses Aufrechnungsverbot: Ohne die laufenden Beitragsleistungen der Eigentümer wären die Liquidität der Gemeinschaft und damit die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet. Zudem unterliegen die Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft einer Treuepflicht (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2023, WEG § 28 Rn. 87, 88).

Welche Ausnahmen gelten?

In Anlehnung an § 309 Nr. 3 BGB sind unstreitige, anerkannte oder rechtskräftig titulierte Forderungen des aufrechnenden Eigentümers vom Aufrechnungsverbot ausgenommen. Beruft sich der Eigentümer auf ein Anerkenntnis der Gemeinschaft, greift die Ausnahme nicht, wenn die Gemeinschaft die Abgabe des Anerkenntnisses bestreitet. Dasselbe gilt, wenn die Gemeinschaft behauptet, sie habe die anerkannte Forderung mit anderen, streitigen Rückständen des Eigentümers verrechnet. In diesen Fällen bleibt es beim Aufrechnungsverbot.

Genügt die Aussage der Verwalterin, ein Guthaben bestehe „wahrscheinlich“?

Die Erklärung der Verwalterin in der mündlichen Verhandlung, es gebe entsprechende Guthaben und diesen lägen „wahrscheinlich“ entsprechende Beschlüsse der Gemeinschaft zugrunde, begründet kein Anerkenntnis. Die Gemeinschaft hatte zugleich die Aktivlegitimation der aufrechnenden Eigentümer bestritten und erklärt, die Einheiten, auf die etwaige Guthabenbeträge entfielen, stünden nicht mehr vollständig in deren Eigentum. Die Gegenforderung war damit jedenfalls teilweise streitig und fiel schon deshalb nicht unter die Ausnahme.

Was gilt, wenn die Aktivlegitimation unterstellt wird?

Auch bei unterstellter Aktivlegitimation wäre die Aufrechnung ausgeschlossen gewesen. Die Gemeinschaft hatte erklärt, die Guthabenbeträge mit eigenen Gegenforderungen, nämlich Kosten für die Führung von Rechtsstreitigkeiten, verrechnet zu haben. Dieser Vortrag steht nach den dargestellten Grundsätzen einer Aufrechnung im Verfahren entgegen.

Muss die Gemeinschaft ihren Vortrag weitergehend darlegen?

Eine weitergehende Substantiierung der behaupteten Verrechnung ist von der Gemeinschaft im Rechtsstreit über das Hausgeld nicht zu verlangen. Es genügt, dass sie die Verrechnung geltend macht; die Klärung der verrechneten Positionen ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Neues Vorbringen der Beklagten nach Schluss der mündlichen Verhandlung rechtfertigt keine abweichende Entscheidung und daher auch keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.